Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Pflicht ist der Energieausweis bei:
- Verkauf eines Wohngebäudes
- Neuvermietung an einen neuen Mieter
- Verpachtung eines Wohngebäudes
- Wesentliche Änderungen am Gebäude (Erweiterung, Umbau)
Im laufenden Bestand (selbst genutzt, kein Verkauf) besteht keine Pflicht.
Auch für Käufer gibt es eine Pflicht: Wer ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kauft, muss nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ihm ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird. So regelt es § 80 Abs. 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bisher GEG). Diese Pflicht entfällt ab dem 1. Januar 2027.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GModG). Ausgenommen sind Gebäude, die schon bei der Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht haben oder später darauf modernisiert wurden. Bei allen anderen Wohngebäuden besteht Wahlfreiheit. Diese Regel gilt nur noch bis Ende 2026: Ab dem 1. Januar 2027 schreibt das GModG den Bedarfsausweis nur noch für Nichtwohngebäude vor.
Empfehlung: Bei Verkauf den Bedarfsausweis: Er ist objektiver, kommunikativ stärker und hilft bei der Preisargumentation. Verbrauchsausweise mit niedriger Effizienzklasse, weil die Vorbesitzer sparsam geheizt haben, können bei Käufern kontraproduktiv wirken. Ablauf und Preise stehen auf der Seite Energieausweis erstellen lassen: Bedarfsausweis ab 350 €.
Pflichtangaben im Exposé
Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien nach § 87 GModG folgende Angaben enthalten:
- Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
- Wert des Endenergiebedarfs / -verbrauchs in kWh/(m²·a)
- Hauptenergieträger (Gas, Öl, Strom etc.)
- Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
- Energieeffizienzklasse
Vorlage:
„Bedarfsausweis · 142 kWh/(m²·a) · Erdgas · Baujahr 1978 · Effizienzklasse E“
142 kWh je Quadratmeter und Jahr fallen in die Klasse E, die über 130 bis 160 kWh/(m²·a) reicht (Anlage 10 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 gilt eine neu gefasste Liste: Dann gehören die Art des Ausweises, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf, die Effizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger in die Anzeige.
Ausnahmen von der Pflicht
Befreit sind:
- Denkmalgeschützte Gebäude
- Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche
- Wohngebäude, die für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind
- Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren
Bußgelder & wie Sie sie vermeiden
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten können nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 € geahndet werden. Deutlich höhere Bußgelder bis 50.000 € betreffen andere Pflichten, etwa die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 35 GModG). Beim Verkauf und bei der Vermietung sind vor allem zwei Fälle bußgeldbewehrt:
- Verkauf oder Vermietung, ohne den Energieausweis vorzulegen oder zu übergeben
- Fehlende Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien
Wer einen rechtssicheren Energieausweis bei einem in der Energieeffizienz-Expertenliste eingetragenen Energieberater bestellt, ist auf der sicheren Seite, inklusive der Pflichtangaben für das Exposé.
Quellen
- § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de), Fassung seit 29.07.2026. Pflicht bei Verkauf und Vermietung, Bedarfsausweis vor 1977, Beratungsgespräch für Käufer.
- § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige, gesetze-im-internet.de, Fassung seit 29.07.2026.
- § 108 Gebäudemodernisierungsgesetz, Bußgeldvorschriften, gesetze-im-internet.de, Fassung seit 29.07.2026. Bußgelder bis 10.000 Euro bei Verstößen gegen §§ 80 und 87, bis 50.000 Euro bei § 35.
- § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz, Grundsätze des Energieausweises, gesetze-im-internet.de, Fassung seit 29.07.2026. Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler, zehn Jahre Gültigkeit.
- § 2 Gebäudemodernisierungsgesetz, Anwendungsbereich und § 3, Begriffsbestimmungen, gesetze-im-internet.de, Fassung seit 29.07.2026. Provisorische Gebäude, kurze Nutzungsdauer, kleines Gebäude bis 50 m².
- Anlage 10 Gebäudemodernisierungsgesetz, Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden, gesetze-im-internet.de, Fassung seit 29.07.2026.
- Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28.07.2026. Art. 2 mit den Änderungen ab 01.01.2027 (Inkrafttreten nach Art. 9 Abs. 2).