Energieberatung vor dem Hauskauf: Wissen, was energetisch auf Sie zukommt
Ein schönes Haus kann ein teurer Sanierungsfall sein. Bevor Sie kaufen, prüfe ich den energetischen Zustand vor Ort: Dämmung, Heizung, Fenster und Feuchte. Sie erfahren realistisch, welche Sanierungskosten auf Sie zukommen, welche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bisher GEG) greifen und wie viel Förderung möglich ist. So entscheiden Sie mit belastbaren Zahlen statt aus dem Bauch heraus. Ich bin in der Energieeffizienz-Expertenliste eingetragen (EB403370) und prüfe für Käufer in Düsseldorf, Ratingen und ganz NRW.
Termin in 1 bis 2 Werktagen, Bericht in 5 Werktagen ab Anfrage Pflichten nach § 35 GModG geprüft Verhandlungs-Memo inklusive
Clemens Suwelack, M.Sc.Ich antworte an Werktagen innerhalb von 24 Stunden, oft noch am selben Tag.
Warum das vor den Notartermin gehört
Nach der Unterschrift ändert sich die Verhandlungsposition grundlegend.
Der Kaufpreis steht fest, aber was das Haus wirklich kostet, steht nicht im Exposé. Bei einem Bestandshaus aus den sechziger bis achtziger Jahren liegen die Sanierungskosten je nach Tiefe zwischen 80.000 und 250.000 €. Diese Spanne entscheidet darüber, ob der Kauf eine gute oder eine schlechte Investition ist.
Solange Sie noch nicht unterschrieben haben, ist ein dokumentierter Sanierungsbedarf ein Verhandlungsargument. Danach ist er Ihr Problem. Deshalb liegt der Kauf-Check in der Reservierungs- oder Bedenkzeit richtig, nicht danach.
Warum eine energetische Analyse vor dem Kauf?
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Erst Heizung, Dämmung und gesetzliche Pflichten zeigen, was die Immobilie wirklich kostet.
Kostenrisiko sichtbar machen
Alte Heizung, ungedämmtes Dach, einfach verglaste Fenster: Solche Punkte summieren sich schnell zu fünfstelligen Sanierungskosten. Ich benenne sie vor dem Kauf, nicht erst danach.
Nachrüstpflichten prüfen
Nach dem Kauf können Nachrüstpflichten nach § 35 GModG greifen, je nach Vorgeschichte des Hauses mit zwei Jahren Frist oder sofort. Ich prüfe, was konkret auf Sie zukommt, damit kein Bußgeld bis 50.000 € droht.
Verhandlungsbasis schaffen
Ein dokumentierter Sanierungsbedarf ist ein starkes Argument am Verhandlungstisch. Oft refinanziert sich der Check über einen niedrigeren Kaufpreis um ein Vielfaches.
Förderpotenzial erkennen
Ich zeige, welche Förderung aus BAFA, KfW und NRW-Programmen für die nötigen Maßnahmen realistisch ist: bei der Heizung bis zu 70 %, in der untersten Einkommensstufe bis zu 80 % (Antrag bis 31.07.2027). Die Boni dafür gibt es nur, wenn Sie beim Antrag schon selbst im Haus wohnen. Das macht eine Sanierung planbar.
Heizung & Wärmepumpen-Eignung
Wie alt ist der Wärmeerzeuger, wie hoch die Heizlast, eignet sich das Haus für eine Wärmepumpe? Ich bewerte die Anlagentechnik und ihre Zukunftsfähigkeit.
Entscheidungssicherheit
Kaufen, nachverhandeln oder weitersuchen? Sie bekommen eine klare, herstellerneutrale Einschätzung, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können.
Pakete für Ihren Kauf-Check
Vom schnellen Unterlagen-Check bis zur vollständigen Käuferbegleitung. Den Kauf-Check vor Ort gibt es zum Festpreis; einen vorher gebuchten Unterlagen-Check rechne ich voll darauf an.
Unterlagen-Check
190 €
Per Video aus der Ferne, wird auf den Kauf-Check angerechnet
Schnelle Ersteinschätzung anhand Ihrer Unterlagen, ideal vor der Besichtigung.
Fünf Schritte, abgestimmt auf Ihren Zeitplan, damit das Ergebnis vor dem Notartermin auf dem Tisch liegt.
Erstgespräch & Objektdaten
Kurzes Telefonat zu Objekt, Baujahr, vorhandenem Energieausweis und geplantem Notartermin. Sie schicken mir Exposé und Unterlagen, ich prüfe die Dringlichkeit.
Dauer: am selben Tag
Vor-Ort-Begehung vor dem Kauf
Ich nehme Gebäudehülle, Dach, Keller, Fenster, Feuchtespuren und die Anlagentechnik auf, mit Foto- und Maßdokumentation. Auf Wunsch in Abstimmung mit Makler oder Verkäufer.
Dauer: 1 Termin
Energetische Bewertung & Pflichtencheck nach § 35 GModG
Ich bewerte den energetischen Zustand, ordne U-Werte und Heizlast ein und prüfe die gesetzlichen Nachrüstpflichten, die nach dem Kauf greifen.
Dauer: 1 bis 3 Tage
Kosten- & Förderprognose
Sie bekommen eine realistische Spanne der Sanierungskosten, eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen und das mögliche Förderpotenzial aus BAFA, KfW und NRW-Programmen.
Dauer: im Bericht enthalten
Käufer-Dossier & Besprechung
Ich übergebe ein verständliches Dossier mit Ampel-Bewertung und einem Verhandlungs-Memo auf ein bis zwei Seiten, das Sie direkt gegenüber Verkäufer oder Makler verwenden können. Anschließend bespreche ich die Konsequenzen mit Ihnen.
Dauer: insgesamt 5 Werktage ab Anfrage
Honorar: 849 € brutto Festpreis für den Kauf-Check vor Ort an einem Ein- oder Zweifamilienhaus bis 200 m² Wohnfläche, mit Bericht in 5 Werktagen ab Anfrage. Für größere Häuser nenne ich den Festpreis schriftlich, bevor Sie beauftragen. Haben Sie vorher den Unterlagen-Check per Video gebucht, rechne ich die 190 € voll auf den Kauf-Check an.
Wenn Sie danach weitermachen: Beauftragen Sie später einen iSFP oder eine Energieberatung, verrechne ich 50 % des Kauf-Check-Honorars darauf.
Eilig? Bei knappem Notartermin oder laufender Reservierungsfrist priorisiere ich und liefere die wichtigsten Ergebnisse vorab. Melden Sie sich in dem Fall früh.
Was Sie konkret erhalten
Leistung
Inhalt
Käufer-Dossier
Energetischer Zustand mit Ampel-Bewertung, Schwachstellen und Risiken, laienverständlich aufbereitet
Bauteilbewertung
U-Wert-Einschätzung je Bauteil: Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke, Fenster, Kellerdecke
Anlagentechnik-Check
Heizung nach Alter, Typ und Zustand, dazu Warmwasser, Lüftung sowie vorhandene Solarthermie oder PV
Sanierungskosten-Prognose
Realistische Kostenspanne für die nötigen Maßnahmen, getrennt nach Pflicht und Empfehlung, im Mindest-, Mittel- und Maximalszenario
Pflichtenliste nach § 35 GModG
Was Sie nach dem Kauf umsetzen müssen und bis wann
Förderüberblick
Mögliche Zuschüsse aus BAFA, KfW und NRW-Programmen für die anstehenden Maßnahmen
Verhandlungs-Memo
Ein bis zwei Seiten kompakt, geeignet zur direkten Vorlage bei Verkäufer oder Makler, oder als Grundlage für die Entscheidung gegen das Objekt
Förderfähigkeit nach dem Kauf
Als neuer Eigentümer sind Sie förderberechtigt. Welcher Weg sich lohnt, hängt davon ab, wie viel Sie in welchem Zeitraum vorhaben.
Schrittweise sanieren
iSFP als Fahrplan, BEG-Einzelmaßnahmen für die Gebäudehülle, KfW 458 für die Heizung. Flexibel und über mehrere Jahre streckbar, dafür länger Baustelle.
In einem Zug sanieren
KfW 261 auf Effizienzhaus 70, 55 oder 40, mit Tilgungszuschuss je nach Stufe und Boni bis zu 40 %. Lohnt sich, wenn ohnehin eine Kernsanierung ansteht und die Finanzierung steht.
Nur die Pflichten
Erst die Nachrüstpflichten nach § 35 GModG erfüllen, alles Weitere später. Die konservative Variante, wenn nach dem Kauf zunächst kein Budget mehr da ist.
Für Familien: KfW 308 „Jung kauft Alt“. Kaufen Sie mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren Ihr erstes Wohneigentum, gibt die KfW einen zinsverbilligten Kredit für den Kaufpreis: bis 140.000 € mit einem Kind, 160.000 € mit zwei und 180.000 € ab drei Kindern. Voraussetzungen sind ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 € mit einem Kind, plus 10.000 € je weiterem Kind, und ein Energieausweis der Klasse F, G oder H beim Antrag. Innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage sanieren Sie dann mindestens zum Effizienzhaus 85 EE oder setzen vier Einzelmaßnahmen um: eine Heizung mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie, neue Fenster, die Fassadendämmung sowie die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke. Die Sanierung selbst fördern KfW 261 oder die BEG-Einzelmaßnahmen. Ob Ihr Wunschhaus die Klasse erfüllt und welcher Weg passt, zeigt der Kauf-Check. Details bei der KfW (Programm 308).
Was die einzelnen Maßnahmen typischerweise kosten und wie viel davon förderfähig ist:
Maßnahme
Typische Kosten EFH
Förderfähig (mit iSFP)
Heizungstausch (Wärmepumpe)
22.000 bis 40.000 €
30 %; als Selbstnutzer mit Klimageschwindigkeitsbonus 46 %, mit Einkommensbonus bis zu 70 %, in der untersten Stufe bis zu 80 % (Antrag bis 31.07.2027)
Fassadendämmung WDVS
20.000 bis 60.000 €
15 %, mit iSFP bis 17,5 %
Dämmung oberste Geschossdecke
3.000 bis 8.000 €
15 %, wenn die Decke den Förderwert U ≤ 0,14 W/(m²K) erreicht (die Nachrüstpflicht nach § 35 verlangt 0,24)
Fenstertausch
15.000 bis 35.000 €
15 %, mit iSFP bis 17,5 %
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
12.000 bis 22.000 €
15 %, mit iSFP bis 17,5 %
Richtwerte für ein typisches Einfamilienhaus. Der iSFP-Bonus von 5 % gilt nur für den Kostenanteil über 30.000 €, dazu verdoppelt der iSFP die Kostengrenze auf 60.000 € je Jahr; bei einer einzelnen kleinen Maßnahme greift er nicht. Für die Heizung gibt es keinen iSFP-Bonus. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus setzen voraus, dass Sie beim Antrag selbst im Haus wohnen; der Klimageschwindigkeitsbonus gilt beim Austausch einer Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung sowie einer Gas- oder Biomasseheizung ab 20 Jahren Betrieb. Was für Ihr konkretes Objekt gilt, steht im Kauf-Dossier. Details zur Förderlogik im Vergleich von Zuschuss und Kredit.
Häufige Fragen zur Analyse vor dem Hauskauf
Den Vor-Ort-Termin bekommen Sie meist innerhalb von ein bis zwei Werktagen, den fertigen Bericht innerhalb von fünf Werktagen ab Ihrer Anfrage. Wenn der Notartermin drängt oder die Reservierungsfrist läuft, priorisiere ich kurzfristig und liefere die wichtigsten Ergebnisse vorab, damit Sie rechtzeitig entscheiden können.
Der Unterlagen-Check per Video kostet 190 € brutto, der Kauf-Check vor Ort 849 € brutto als Festpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bis 200 m²; den Unterlagen-Check rechne ich darauf voll an. Ein übersehener Sanierungsstau kostet schnell einen fünfstelligen Betrag. Schon eine erkannte Altheizung oder fehlende Dämmung macht die Analyse mehrfach bezahlt.
Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bisher GEG) muss die oberste Geschossdecke gedämmt sein (U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)), wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erreicht und das Dach darüber nicht gedämmt ist; eine eigene Pflicht zur Dachdämmung gibt es nicht. Dazu kommen nach § 69 GModG zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Zwei Jahre ab Eigentumsübergang haben Sie nur, wenn der Verkäufer das Haus schon am 1. Februar 2002 besaß und damals selbst darin wohnte; sonst gilt die Pflicht sofort. Die frühere Pflicht, alte Konstanttemperaturkessel zu ersetzen, ist entfallen. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 50.000 €. Ich prüfe das vor dem Kauf. Mehr dazu im Ratgeber zur Sanierungspflicht.
Ja. Ein dokumentierter Sanierungsbedarf mit belastbarer Kostenspanne ist eine sachliche Grundlage, um den Kaufpreis nachzuverhandeln oder bewusst auf das Objekt zu verzichten.
Nein. Ich bewerte die energetische Seite: Hülle, Heizung, Dämmung, Pflichten und Förderung. Statik, Schäden an der Bausubstanz oder Schimmelursachen gehören zum Bausachverständigen. Ein klassisches Wertgutachten ist ebenfalls eine andere Leistung. Beide Perspektiven ergänzen sich.
Ja. Aus dem Kauf-Check kann direkt ein individueller Sanierungsfahrplan entstehen, mit dem Sie die gesetzlichen Pflichten und die freiwilligen Maßnahmen über mehrere Jahre umsetzen, inklusive Förderantrag und Baubegleitung. In dem Fall verrechne ich 50 % des Kauf-Check-Honorars.
Kaufobjekt im Blick? Prüfen Sie es vor der Unterschrift.
Ein Erstgespräch von 15 bis 30 Minuten reicht, um Dringlichkeit und Ablauf zu klären. Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden.
Clemens Suwelack, M.Sc.Ich antworte an Werktagen innerhalb von 24 Stunden, oft noch am selben Tag.
