Käufer-Check · vor dem Notartermin

Wissen, was energetisch auf Sie zukommt, bevor Sie unterschreiben

Ein schönes Haus kann ein teurer Sanierungsfall sein. Bevor Sie kaufen, prüfe ich unabhängig den energetischen Zustand: Dämmung, Heizung, Fenster und Feuchte. Sie erfahren realistisch, welche Sanierungskosten auf Sie zukommen, welche gesetzlichen Nachrüstpflichten nach §47 GEG greifen und wie viel Förderung möglich ist. So entscheiden Sie mit belastbaren Zahlen statt aus dem Bauch heraus, als dena-gelisteter Energieberater (EB403370) für Käufer in Düsseldorf, Ratingen und ganz NRW.

Kauf-Check anfragen Schnellanfrage: Exposé senden Pakete & Preise

Termin in 1 bis 2 Werktagen, Bericht in 5 Werktagen ab Anfrage §47 GEG geprüft Verhandlungs-Memo inklusive

Energetische Begehung einer Immobilie vor dem Hauskauf – A+ Pilot

Warum das vor den Notartermin gehört

Nach der Unterschrift ändert sich die Verhandlungsposition grundlegend.

Der Kaufpreis steht fest, aber was das Haus wirklich kostet, steht nicht im Exposé. Bei einem Bestandshaus aus den sechziger bis achtziger Jahren liegen die Sanierungskosten je nach Tiefe zwischen 80.000 und 250.000 €. Diese Spanne entscheidet darüber, ob der Kauf eine gute oder eine schlechte Investition ist.

Solange Sie noch nicht unterschrieben haben, ist ein dokumentierter Sanierungsbedarf ein Verhandlungsargument. Danach ist er Ihr Problem. Deshalb liegt der Kauf-Check in der Reservierungs- oder Bedenkzeit richtig, nicht danach.

Warum eine energetische Analyse vor dem Kauf?

Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Erst Heizung, Dämmung und gesetzliche Pflichten zeigen, was die Immobilie wirklich kostet.

Kostenrisiko sichtbar machen

Alte Heizung, ungedämmtes Dach, einfach verglaste Fenster: Solche Punkte summieren sich schnell zu fünfstelligen Sanierungskosten. Ich benenne sie vor dem Kauf, nicht erst danach.

§47-GEG-Pflichten prüfen

Nach dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses gelten innerhalb von zwei Jahren Nachrüstpflichten. Ich prüfe, was konkret auf Sie zukommt, damit kein Bußgeld bis 50.000 € droht.

Verhandlungsbasis schaffen

Ein dokumentierter Sanierungsbedarf ist ein starkes Argument am Verhandlungstisch. Oft refinanziert sich der Check über einen niedrigeren Kaufpreis um ein Vielfaches.

Förderpotenzial erkennen

Ich zeige, welche Förderung aus BAFA, KfW und NRW-Programmen für die nötigen Maßnahmen realistisch ist, bis zu 70 % bei der Heizung. Das macht eine Sanierung planbar.

Heizung & Wärmepumpen-Eignung

Wie alt ist der Wärmeerzeuger, wie hoch die Heizlast, eignet sich das Haus für eine Wärmepumpe? Ich bewerte die Anlagentechnik und ihre Zukunftsfähigkeit.

Entscheidungssicherheit

Kaufen, nachverhandeln oder weitersuchen? Sie bekommen eine klare, unabhängige Einschätzung. Ich verkaufe keine Technik, sondern Klarheit.

Pakete für Ihren Kauf-Check

Vom schnellen Unterlagen-Check bis zur vollständigen Käuferbegleitung. Den Festpreis nenne ich nach dem kurzen Erstgespräch.

Unterlagen-Check

ab 190 €

Aus der Ferne, ohne Termin vor Ort

Schnelle Ersteinschätzung anhand Ihrer Unterlagen, ideal vor der Besichtigung.

Sichtung von Exposé & Energieausweis
Einordnung von Baujahr & Heizung
Grobe Sanierungskosten-Tendenz
Kurz-Telefonat mit Empfehlung

Anfragen

So läuft der Kauf-Check bei A⁺ Pilot ab

Fünf Schritte, abgestimmt auf Ihren Zeitplan, damit das Ergebnis vor dem Notartermin auf dem Tisch liegt.

Erstgespräch & Objektdaten

Kurzes Telefonat zu Objekt, Baujahr, vorhandenem Energieausweis und geplantem Notartermin. Sie schicken mir Exposé und Unterlagen, ich prüfe die Dringlichkeit.

Dauer: am selben Tag
Vor-Ort-Begehung vor dem Kauf

Ich nehme Gebäudehülle, Dach, Keller, Fenster, Feuchtespuren und die Anlagentechnik auf, mit Foto- und Maßdokumentation. Auf Wunsch in Abstimmung mit Makler oder Verkäufer.

Dauer: 1 Termin
Energetische Bewertung & §47-GEG-Pflichtencheck

Ich bewerte den energetischen Zustand, ordne U-Werte und Heizlast ein und prüfe die gesetzlichen Nachrüstpflichten, die nach dem Kauf greifen.

Dauer: 1 bis 3 Tage
Kosten- & Förderprognose

Sie bekommen eine realistische Spanne der Sanierungskosten, eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen und das mögliche Förderpotenzial aus BAFA, KfW und NRW-Programmen.

Dauer: im Bericht enthalten
Käufer-Dossier & Besprechung

Ich übergebe ein verständliches Dossier mit Ampel-Bewertung und einem Verhandlungs-Memo auf ein bis zwei Seiten, das Sie direkt gegenüber Verkäufer oder Makler verwenden können. Anschließend bespreche ich die Konsequenzen mit Ihnen.

Dauer: insgesamt 5 Werktage ab Anfrage

Honorar: ab 849 € brutto für ein typisches Ein- oder Zweifamilienhaus bis 200 m² Wohnfläche, Kauf-Check vor Ort. Den Festpreis nenne ich nach dem Erstgespräch, bevor Sie sich entscheiden.

Wenn Sie danach weitermachen: Beauftragen Sie später einen iSFP oder eine Energieberatung, verrechne ich 50 % des Kauf-Check-Honorars darauf.

Eilig? Bei knappem Notartermin oder laufender Reservierungsfrist priorisiere ich und liefere die wichtigsten Ergebnisse vorab. Melden Sie sich in dem Fall früh.

Was Sie konkret erhalten

Leistung	Inhalt
Käufer-Dossier	Energetischer Zustand mit Ampel-Bewertung, Schwachstellen und Risiken, laienverständlich aufbereitet
Bauteilbewertung	U-Wert-Einschätzung je Bauteil: Außenwand, Dach, oberste Geschossdecke, Fenster, Kellerdecke
Anlagentechnik-Check	Heizung nach Alter, Typ und Zustand, dazu Warmwasser, Lüftung sowie vorhandene Solarthermie oder PV
Sanierungskosten-Prognose	Realistische Kostenspanne für die nötigen Maßnahmen, getrennt nach Pflicht und Empfehlung, im Mindest-, Mittel- und Maximalszenario
§47-GEG-Pflichtenliste	Was Sie nach dem Kauf innerhalb von zwei Jahren umsetzen müssen, inklusive Fristen
Förderüberblick	Mögliche Zuschüsse aus BAFA, KfW und NRW-Programmen für die anstehenden Maßnahmen
Verhandlungs-Memo	Ein bis zwei Seiten kompakt, geeignet zur direkten Vorlage bei Verkäufer oder Makler, oder als Grundlage für die Entscheidung gegen das Objekt

Förderfähigkeit nach dem Kauf

Als neuer Eigentümer sind Sie förderberechtigt. Welcher Weg sich lohnt, hängt davon ab, wie viel Sie in welchem Zeitraum vorhaben.

Schrittweise sanieren

iSFP als Fahrplan, BEG-Einzelmaßnahmen für die Gebäudehülle, KfW 458 für die Heizung. Flexibel und über mehrere Jahre streckbar, dafür länger Baustelle.

In einem Zug sanieren

KfW 261 auf Effizienzhaus 70, 55 oder 40, mit Tilgungszuschuss bis 35 %. Lohnt sich, wenn ohnehin eine Kernsanierung ansteht und die Finanzierung steht.

Nur die Pflichten

Erst die §47-GEG-Maßnahmen erfüllen, alles Weitere später. Die konservative Variante, wenn nach dem Kauf zunächst kein Budget mehr da ist.

Was die einzelnen Maßnahmen typischerweise kosten und wie viel davon förderfähig ist:

Maßnahme	Typische Kosten EFH	Förderfähig (mit iSFP)
Heizungstausch (Wärmepumpe)	22.000 bis 40.000 €	bis 70 %, bei höherem Einkommen 46 %
Fassadendämmung WDVS	20.000 bis 60.000 €	15 %, mit iSFP 20 %
Dämmung oberste Geschossdecke	3.000 bis 8.000 €	15 %
Fenstertausch	15.000 bis 35.000 €	15 %, mit iSFP 20 %
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung	12.000 bis 22.000 €	15 %, mit iSFP 20 %

Richtwerte für ein typisches Einfamilienhaus. Der iSFP-Bonus setzt eine förderfähige Investition von mindestens 30.000 € voraus, bei einer einzelnen kleinen Maßnahme wird er nicht erreicht. Was für Ihr konkretes Objekt gilt, steht im Kauf-Dossier. Details zur Förderlogik im Vergleich von Zuschuss und Kredit.

Häufige Fragen zur Analyse vor dem Hauskauf

Wie schnell vor dem Notartermin bekomme ich die Analyse?

Den Vor-Ort-Termin bekommen Sie meist innerhalb von ein bis zwei Werktagen, den fertigen Bericht innerhalb von fünf Werktagen ab Ihrer Anfrage. Wenn der Notartermin drängt oder die Reservierungsfrist läuft, priorisiere ich kurzfristig und liefere die wichtigsten Ergebnisse vorab, damit Sie rechtzeitig entscheiden können.

Was kostet der Kauf-Check und lohnt er sich?

Der Unterlagen-Check startet ab 190 € brutto, der Vor-Ort-Kauf-Check ab 849 € brutto je nach Objektgröße. Ein übersehener Sanierungsstau kostet schnell einen fünfstelligen Betrag. Schon eine erkannte Altheizung oder fehlende Dämmung macht die Analyse mehrfach bezahlt.

Welche Pflichten habe ich nach §47 GEG nach dem Kauf?

Als neuer Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen Sie innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen (U-Wert höchstens 0,24 W/m²K), zugängliche Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen und Konstanttemperaturkessel ersetzen, die älter als 30 Jahre sind. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 50.000 €. Ich prüfe das vor dem Kauf. Mehr dazu im Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Kann ich die Analyse als Verhandlungsargument nutzen?

Ja. Ein dokumentierter Sanierungsbedarf mit belastbarer Kostenspanne ist eine sachliche Grundlage, um den Kaufpreis nachzuverhandeln oder bewusst auf das Objekt zu verzichten.

Ersetzt die energetische Analyse einen Bausachverständigen?

Nein. Ich bewerte die energetische Seite: Hülle, Heizung, Dämmung, Pflichten und Förderung. Statik, Schäden an der Bausubstanz oder Schimmelursachen gehören zum Bausachverständigen. Ein klassisches Wertgutachten ist ebenfalls eine andere Leistung. Beide Perspektiven ergänzen sich.

Begleiten Sie auch nach dem Kauf?

Ja. Aus dem Kauf-Check kann direkt ein individueller Sanierungsfahrplan entstehen, mit dem Sie die GEG-Pflichten und die freiwilligen Maßnahmen über mehrere Jahre umsetzen, inklusive Förderantrag und Baubegleitung. In dem Fall verrechne ich 50 % des Kauf-Check-Honorars.

Kaufobjekt im Blick? Prüfen Sie es vor der Unterschrift.

Ein Erstgespräch von 15 bis 30 Minuten reicht, um Dringlichkeit und Ablauf zu klären. Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden.

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