Energetische Sanierung und Immobilienwert in Ratingen: Was sich 2026 rechnet

person Clemens Suwelack, M.Sc.update Stand: Juni 2026schedule 13 min Lesezeit

Wie stark die Energieklasse den Preis bewegt

Lange war die Energieeffizienz ein Randthema im Exposé. Das hat sich gedreht. Nach der Energiekrise und dem Streit um das Heizungsgesetz ist die Effizienzklasse heute der zweitwichtigste Werttreiber, gleich nach der Lage. Die immowelt-Analyse vom März 2026 (ausgewertet wurden Inserate aus 2025 mit einem hedonischen Modell) zeigt das in Zahlen.

Als Referenz dient die Klasse D. Ein Haus der Spitzenklasse A+ liegt im Schnitt rund 15 Prozent darüber, ein Haus der Klasse H rund 17 Prozent darunter. Die volle Spanne zwischen A+ und H beträgt bei Häusern also 32 Prozent. Bei Eigentumswohnungen ist sie mit 29 Prozent ähnlich groß.

Quelle: immowelt, Pressemitteilung vom 19. März 2026, Referenz Klasse D, bundesweit.

immowelt-Geschäftsführer Theo Mseka bringt es nüchtern auf den Punkt: „Die Energieeffizienz ist längst zu einem zentralen Werttreiber auf dem Immobilienmarkt geworden." Andere Auswertungen stützen das. ImmoScout24 hat über 250.000 Einfamilienhäuser untersucht und kommt bei Altbauten auf einen noch deutlicheren Effekt. Ein Altbau der Klasse A kostete dort 3.412 Euro pro Quadratmeter, derselbe Bautyp in Klasse H nur 2.289 Euro, ein Plus von fast 50 Prozent. Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford formuliert die Faustregel so: „Bei einem Altbau liegt der Preis bei Energieeffizienzklasse D um 20 Prozent höher als bei Energieeffizienzklasse H."

Der Trend zeigt klar in eine Richtung. Laut einer JLL-Auswertung lag der Preisunterschied zwischen den besten und schlechtesten Klassen im Sommer 2021 noch bei rund 11 Prozent. Im Jahr 2024 waren es bei Mehrfamilienhäusern schon rund 27 Prozent. Die Schere geht auf, und sie geht weiter auf.

In Ratingen schlägt die Lage, aber die Energie holt auf

Eine wichtige Einordnung vorweg, damit Sie keine falschen Erwartungen mitnehmen: Für Ratingen gibt es keine eigene Energieeffizienz-Preismatrix. Die Prozentwerte oben sind bundesweite Benchmarks. In einem gehobenen, nachfragestarken Standort im Düsseldorfer Speckgürtel fallen die Abschläge für unsanierte Objekte spürbar geringer aus als auf dem Land. Eine ImmoScout24-Auswertung zeigt die Spannweite drastisch: Im ländlichen Raum liegt Klasse H bis zu 51 Prozent unter Klasse A, in Metropolen und ihrem verdichteten Umland deutlich weniger. Rechnen Sie die Bundeswerte für Ratingen also eher mit einem Abschlag von 20 bis 30 Prozent.

Wie stark die Lage hier wiegt, sieht man am Stadtteil-Gefälle. Der Gutachterausschuss der Stadt Ratingen weist für Bestandswohnungen je nach Stadtteil und Baualter Werte von etwa 2.274 Euro pro Quadratmeter (Lintorf, Baujahr 1950 bis 1974) bis über 5.990 Euro (Hösel und Eggerscheidt, Baujahr 2010 bis 2022) aus. Hösel ist der teuerste Stadtteil, am unteren Ende liegen Lintorf, West, Homberg, Tiefenbroich und Breitscheid. Die Kaufkraft in Ratingen liegt bei 118,1 Prozent des Bundesschnitts, das hält die Nachfrage hoch.

Auch das Baualter treibt den Preis kräftig, und es hängt eng mit dem energetischen Zustand zusammen. Eine Ratinger Bestandswohnung aus den Jahren 1950 bis 1974 wechselte 2024 im Schnitt für 2.523 Euro pro Quadratmeter den Besitzer, ein vergleichbares Objekt aus den Jahren 2010 bis 2022 für 4.771 Euro. Wer einen alten Bau energetisch auf einen modernen Standard hebt, schließt einen Teil dieser Lücke. Der regionale Marktbericht bringt die Entwicklung für die Region auf eine knappe Formel: Die Schere zwischen begehrten, energieeffizienten Objekten und sanierungsbedürftigen Immobilien geht weiter auseinander.

Welche Maßnahmen den Wert wirklich heben

Nicht jeder ausgegebene Euro landet gleich stark im Verkaufspreis. Den größten Hebel haben die Maßnahmen, die direkt die Effizienzklasse verbessern und gut gefördert sind. Wir sortieren sie nach Priorität.

Höchste Priorität. Der Heizungstausch auf eine Wärmepumpe ist der stärkste einzelne Hebel. Er ist mit bis zu 70 Prozent gefördert, er ist über das Gebäudeenergiegesetz ohnehin das Zukunftsthema, und er verschiebt die Effizienzklasse am deutlichsten. Direkt daneben steht die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke. Sie liefert die günstigste eingesparte Kilowattstunde überhaupt und ist bei einem Eigentümerwechsel nach Paragraf 47 GEG sogar Pflicht.

Hohe Priorität. Dreifachverglaste Fenster, am besten im Paket mit der Dämmung. Eine Photovoltaikanlage mit Speicher, die im Exposé zieht und in der Verhandlung Argumente liefert. Und die Badsanierung, die zwar selbst wenig reine Rendite bringt, ein Haus aber spürbar schneller verkauft.

Mittlere bis situative Priorität. Die Fassadendämmung lohnt vor allem, wenn die Fassade ohnehin fällig ist, denn isoliert amortisiert sie sich erst nach vielen Jahren. Küche, Bodenbeläge und Innentüren werten optisch auf. Eine reine Fassadenerneuerung ohne Dämmung oder Luxusausstattung über dem Niveau der Nachbarschaft bringt dagegen kaum Mehrwert.

Eine Warnung, die mehrere Quellen teilen, und die wir aus der Praxis bestätigen: „Maximal sanieren gleich maximaler Verkaufspreis" geht nicht auf. Ab Klasse C oder B sinkt der Grenznutzen stark. ImmoScout24 beziffert es so: Von Klasse D auf C steigt der Wert um rund 24 Prozent, von C weiter bis auf A bringt nur noch etwa 6 Prozent zusätzlich. Der große Sprung passiert am unteren Ende der Skala.

Der zweite Hebel: niedrigere laufende Kosten

Der Verkaufswert ist eine Momentaufnahme. Die laufenden Kosten begleiten Sie jeden Monat, und hier wirkt die Sanierung am unmittelbarsten. Ein unsanierter Altbau aus den 60er- oder 70er-Jahren verbraucht oft 200 bis 280 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Nach einer Vollsanierung auf Effizienzhaus-Niveau sind es eher 70 bis 85. Das ist rund zwei Drittel weniger, und es landet direkt auf der Heizkostenabrechnung.

Der Heizspiegel 2025, ausgewertet vom Beratungsportal co2online für das Abrechnungsjahr 2024, macht es konkret. Ein Einfamilienhaus um 130 Quadratmeter heizt mit Gas für rund 1.770 Euro im Jahr, mit Öl für etwa 2.130 Euro, mit einer Wärmepumpe dagegen für rund 1.195 Euro. Seit 2022 ist die Wärmepumpe günstiger als Gas und Öl. Allein der Heizungstausch spart hier also etwa 575 Euro pro Jahr, bevor überhaupt eine Wand gedämmt ist.

Die Dämmung legt nach. Über ungedämmte Außenwände gehen laut co2online 20 bis 35 Prozent der Heizwärme verloren, über ein ungedämmtes Dach noch einmal 20 bis 30 Prozent. Ein rundum gedämmtes Haus spart im Winter fast die Hälfte der Heizkosten. Für unser Lintorfer Beispielhaus weiter unten ergibt die Kombination aus Wärmepumpe und gedämmter Hülle grob 1.800 bis 2.400 Euro geringere Heizkosten pro Jahr.

Der CO₂-Preis macht fossiles Heizen Jahr für Jahr teurer

Ein Posten kippt die Rechnung in den kommenden Jahren weiter zugunsten der Sanierung: der CO₂-Preis auf Gas und Öl. 2026 liegt er bei 55 bis 65 Euro je Tonne. Für ein Einfamilienhaus mit Gasheizung sind das laut Verbraucherzentrale schon heute rund 260 bis 310 Euro extra im Jahr, mit Öl 350 bis 410 Euro. Der Pfad zeigt nach oben. Ab 2028 wandert die Bepreisung in den europäischen Emissionshandel ETS 2, der Start wurde im November 2025 von 2027 auf 2028 verschoben. Wie hoch der Preis dann springt, ist politisch noch offen, aber die Agora Energiewende hält Werte über 200 Euro je Tonne für möglich, grob 3 Cent mehr je Kilowattstunde Gas. Wer fossil heizt, zahlt diesen Aufschlag jedes Jahr. Wer auf eine Wärmepumpe umgestiegen ist, zahlt ihn nicht.

Dazu kommt ein kleiner, aber dauerhafter Vorteil bei der Wartung. Eine Wärmepumpe braucht keinen Schornsteinfeger und keine Abgasmessung. Das spart gegenüber Gas oder Öl etwa 80 bis 120 Euro im Jahr, Tankreinigung und Abgaswartung fallen obendrein weg.

Komfort, der auf keiner Rechnung steht

Der Teil, den Bewohner am Ende am meisten schätzen, taucht in keiner Tabelle auf. Gedämmte Wände sind innen warm, das nimmt die Zugluft und die kalte Abstrahlung, die man in alten Häusern an der Außenwand spürt. Warme Innenflächen sind zugleich der beste Schutz gegen Schimmel, vorausgesetzt, bei einer luftdichten Hülle übernimmt eine Lüftung den nötigen Luftwechsel. Neue Fenster halten den Straßenlärm draußen. Und eine gute Dämmung wirkt in beide Richtungen, sie hält die Wärme im Winter drin und die Hitze im Sommer länger draußen. Wer einmal in einem frisch sanierten und einem unsanierten Haus desselben Baujahrs gestanden hat, spürt den Unterschied sofort.

Rechenbeispiel EFH in Ratingen-Lintorf

Genug Theorie, rechnen wir es durch. Nehmen wir ein freistehendes Einfamilienhaus in Ratingen-Lintorf, Baujahr 1974, 150 Quadratmeter Wohnfläche, alte Ölheizung, Effizienzklasse G. Ein typischer Fall in den günstigeren Ratinger Stadtteilen. Geplant ist eine schrittweise Vollsanierung: Wärmepumpe, Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke, neue Fenster, Fassadendämmung. Das Ziel ist Klasse A.

Der Wertansatz: Ein vergleichbares Haus auf Referenzklasse D liegt in dieser Lage bei rund 600.000 Euro. In Klasse G bedeutet das nach der Matrix etwa 10 Prozent weniger, also 540.000 Euro. Nach der Sanierung auf Klasse A sind es 7 Prozent über der Referenz, also rund 642.000 Euro. Die Wertdifferenz allein aus dem Klassensprung beträgt damit etwa 102.000 Euro.

Jetzt die Kostenseite, schon nach Abzug der Förderung:

Bei der Wärmepumpe greifen 30 Prozent Grundförderung plus 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus plus 5 Prozent Effizienzbonus, zusammen 55 Prozent. Bei der Gebäudehülle deckelt die Förderung: Mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) sind 60.000 Euro pro Wohneinheit förderfähig, davon 20 Prozent, also 12.000 Euro. Unterm Strich kostet die Sanierung nach Förderung rund 80.750 Euro.

Die Rechnung: rund 102.000 Euro mehr Wert, rund 80.750 Euro netto investiert. Bleibt ein Plus von etwa 21.000 Euro allein über den Wert, und das ist die konservative Sicht. Dazu kommen jährlich rund 1.800 bis 2.400 Euro gesparte Heizkosten und ein Haus, das sich in Ratingen mit einem A-Energieausweis schneller und sicherer verkauft. Verkaufen Sie ohnehin, ist das ein klar positives Geschäft. Wohnen Sie weiter, sparen Sie zusätzlich jeden Winter mit.

Rechenbeispiel MFH in Ratingen-Tiefenbroich

Für Kapitalanleger sieht die Logik anders aus. Bei einem Mehrfamilienhaus zählt nicht der Verkaufspreis pro Quadratmeter, sondern die Rendite: erzielbare Miete mal Kaufpreisfaktor. Energetische Sanierung wirkt hier doppelt, sie hebt die Miete und den Faktor.

Unser Beispielobjekt: ein Mehrfamilienhaus in Ratingen-Tiefenbroich, Baujahr 1968, sechs Wohneinheiten zu je 70 Quadratmetern, insgesamt 420 Quadratmeter. Gemeinsame Gaszentralheizung, Effizienzklasse F, voll vermietet. Geplant ist die Komplettsanierung auf Klasse B: zentrale Wärmepumpe, gedämmte Hülle, neue Fenster.

Die Mietspannen stammen aus dem regionalen Marktbericht für Ratingen, der für Bestandswohnungen in guter Lage 12,00 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter ausweist und Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser im Bereich des 15- bis 18-Fachen nennt. Ein saniertes, energieeffizientes Haus rückt im Faktor nach oben, ein unsaniertes nach unten. Genau das erzeugt die große Wertdifferenz von rund 353.000 Euro.

Die Kostenseite eines Mehrfamilienhauses ist allerdings eine andere Hausnummer als beim Einfamilienhaus:

Achtung beim Heizungsbonus: Bei einem vermieteten Haus gibt es keinen Klimageschwindigkeits- und keinen Einkommensbonus, die gelten nur für selbstgenutzte Wohneinheiten. Übrig bleiben 30 Prozent Grundförderung plus 5 Prozent Effizienzbonus, also 35 Prozent. Die förderfähigen Kosten staffeln sich nach Wohneinheiten: 30.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, hier also 105.000 Euro Deckel. Bei der Hülle gilt mit iSFP ein Deckel von 60.000 Euro je Wohneinheit, das schöpft die Maßnahme nicht aus.

Nach Förderung kostet die Sanierung rund 274.750 Euro. Der Wert steigt um rund 353.000 Euro, dazu kommen jährlich gut 15.000 Euro mehr Kaltmiete. Für einen Anleger im Kreis Mettmann ist das die eigentliche Rendite: Die laufende Mehrmiete verzinst das eingesetzte Kapital Jahr für Jahr, der Wertsprung ist die Zugabe beim Verkauf. Die Zahlen sind Näherungen und hängen stark vom konkreten Objekt ab, die Richtung stimmt aber.

Wann sich die Sanierung nicht mehr lohnt

Damit dieser Ratgeber ehrlich bleibt: Es gibt Fälle, in denen wir von der großen Sanierung abraten. Steht Ihr Haus schon in Klasse C oder B, ist der teure letzte Schritt auf A meist Geldverbrennung, der Markt zahlt ihn kaum zurück. Auch in schwachen Lagen mit dünner Nachfrage sollten Sie nur das Nötige tun. Eine Einschränkung gehört aber dazu: Das gilt für den Wiederverkaufswert. Wenn Sie selbst im Haus wohnen bleiben, können niedrigere Heizkosten und mehr Komfort eine Maßnahme tragen, die sich über den reinen Verkaufspreis nicht rechnet.

Die zweite Falle ist die Überinvestition. Eine Luxusausstattung weit über dem Niveau der Nachbarschaft holt der Markt nicht ein, dafür gibt es sogar einen Fachbegriff, die Marktabsorptionsgrenze. Und ein Punkt, den der Forschungsverbund empirica betont: Das Baualter überlagert den reinen Energieeffekt. Ein Teil dessen, was wie ein Energieabschlag aussieht, ist schlicht der Altbau-Malus. Wer das nicht trennt, überschätzt den Effekt seiner Sanierung. Genau dafür ist die Vor-Ort-Bewertung da.

Förderung dreht die Rechnung

Beide Rechenbeispiele kippen ohne Förderung ins Minus. Mit Förderung werden sie attraktiv. Der erste Schritt ist deshalb immer derselbe: ein Energieausweis und ein individueller Sanierungsfahrplan. Die iSFP-Beratung fördert das BAFA mit bis zu 80 Prozent, gedeckelt auf 650 Euro. Der iSFP schaltet zusätzlich die 5-Prozent-Boni frei und hebt den Förderdeckel bei der Gebäudehülle von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit.

Die wichtigsten Programme 2026 im Überblick:

• KfW 458 (Heizung): 30 Prozent Grundförderung, dazu Klimageschwindigkeitsbonus 20 Prozent, Effizienzbonus 5 Prozent und ein Einkommensbonus von 30 Prozent bei einem Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro. Gedeckelt bei 70 Prozent von 30.000 Euro, also maximal 21.000 Euro Zuschuss je Wohneinheit. Klima- und Einkommensbonus gelten nur für selbst genutzte Einheiten.
• BAFA BEG EM (Hülle und Anlagentechnik): 15 Prozent Zuschuss, mit iSFP-Bonus 20 Prozent. Förderdeckel 30.000 Euro je Wohneinheit, mit iSFP 60.000 Euro.
• Steuerbonus nach Paragraf 35c EStG: alternativ 20 Prozent über drei Jahre. In den meisten Fällen finanziell schlechter als die KfW 458, aber für manche Konstellationen interessant.

Ein wichtiger Zeitpunkt: Der Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent gilt voll bis Ende 2028, danach schmilzt er ab. Wer die Wärmepumpe ohnehin plant, schließt sie besser vorher ab. Welcher Förderpfad für Ihr Gebäude in Ratingen oder im Kreis Mettmann am meisten herausholt, klären wir im Erstgespräch.

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