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Das Beispielhaus
Damit der Vergleich greifbar wird, rechne ich an einem typischen Fall: einem freistehenden Einfamilienhaus von 1972 mit rund 140 Quadratmetern Wohnfläche, alter Gas- oder Ölheizung (über 20 Jahre), ungedämmter Außenwand und Fenstern aus den 1980ern. Der Energiebedarf liegt bei etwa 25.000 Kilowattstunden im Jahr. Ein solches Haus gehört energetisch zum schlechtesten Viertel des Bestands, und genau das ist beim KfW-Kredit später ein Vorteil.
Saniert wird in beiden Wegen dieselbe Substanz: neue Luft-Wasser-Wärmepumpe, gedämmte Fassade, neue Fenster, gedämmtes Dach. Beim Effizienzhaus-Weg kommen Lüftung mit Wärmerückgewinnung und eine luftdichte Hülle dazu, deshalb liegt dort die Bausumme höher.
Alle Zahlen sind Beispielwerte, Stand Juni 2026. Fördersätze, Höchstbeträge und Zinssätze ändern sich; die Förderung steht unter Haushaltsvorbehalt, einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Maßgeblich ist immer die individuelle Berechnung und der tagesaktuelle Stand bei BAFA, KfW und Ihrem Finanzierungspartner.
Weg 1: BEG Einzelmaßnahmen (Direktzuschuss von BAFA und KfW 458)
Hier holen Sie sich für jede Maßnahme einzeln einen Zuschuss, der sofort und ohne Rückzahlung auf Ihr Konto fließt. Zwei Töpfe greifen ineinander:
- Heizung über die KfW (Programm 458): 30 Prozent Grundförderung, plus 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus (für den Tausch der alten fossilen Heizung, voll bis Ende 2028), plus 5 Prozent Effizienzbonus für eine Wärmepumpe mit natürlichem Kältemittel. Wer wenig verdient (zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro), bekommt zusätzlich 30 Prozent Einkommensbonus. Gedeckelt ist alles bei 70 Prozent von höchstens 30.000 Euro förderfähigen Kosten, also maximal 21.000 Euro.
- Gebäudehülle über die BAFA: 15 Prozent Grundförderung, plus 5 Prozent Bonus aus einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), zusammen also 20 Prozent. Der iSFP verdoppelt zugleich die förderfähigen Kosten auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr. Genau hier liegt ein wichtiger Hebel: Wer die Hülle über zwei Kalenderjahre verteilt, etwa Fassade im ersten, Fenster und Dach im zweiten Jahr, nutzt diesen Deckel zweimal und bekommt für bis zu 120.000 Euro Hülle den vollen Zuschuss, also bis zu 24.000 Euro.
Für das Beispielhaus rechne ich mit einer kompletten Hülle für 120.000 Euro (über zwei Kalenderjahre gestreckt) plus Wärmepumpe (R290), zunächst ohne Einkommensbonus:
| Maßnahme | Brutto | Förderfähig | Satz | Zuschuss |
|---|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (R290), inkl. Heizkörper, Abgleich | 34.000 € | 30.000 € | 55 % | 16.500 € |
| Hülle (Fassade, Fenster, Dach), über 2 Jahre | 120.000 € | 120.000 € | 20 % | 24.000 € |
| Summe | 154.000 € | 150.000 € | 40.500 € |
Macht einen Netto-Eigenanteil von 113.500 Euro für die reinen Baukosten. Mit Einkommensbonus steigt die Wärmepumpen-Förderung auf 70 Prozent (21.000 Euro), die Gesamtförderung auf 45.000 Euro und der Eigenanteil sinkt auf 109.000 Euro. Die Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten kommt in beiden Wegen hinzu und wird zu 50 Prozent gefördert, sie ist für den Vergleich also neutral.
Die Stärke dieses Wegs: Sie bekommen Bargeld statt einer Kreditbindung, können Schritt für Schritt nach Budget vorgehen und brauchen keinen kompletten Effizienzhaus-Nachweis. Der Haken sind die Höchstbeträge, die pro Kalenderjahr gelten. In einem einzigen Jahr wären für die Hülle nur 60.000 Euro förderfähig, alles darüber fiele aus der Förderung. Genau deshalb ist die Hülle hier auf zwei Kalenderjahre verteilt. Das hebt die Förderung spürbar, verlängert aber die Bauzeit und verlangt zwei getrennte Anträge in der richtigen Reihenfolge.
Weg 2: Der KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus
Beim zweiten Weg sanieren Sie das ganze Haus in einem Zug auf ein definiertes Effizienzhaus-Niveau und finanzieren das über einen zinsgünstigen KfW-Kredit (bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit). Statt eines Barzuschusses bekommen Sie einen Tilgungszuschuss: Die KfW erlässt Ihnen einen Teil des Kredits, Sie müssen ihn also gar nicht erst zurückzahlen.
Wie hoch dieser Tilgungszuschuss ausfällt, hängt vom erreichten Niveau ab. Für unser unsaniertes 1972er-Haus zählen zwei Boni: die Erneuerbare-Energien-Klasse (EE, plus 5 Prozentpunkte, mit einer Wärmepumpe erfüllt) und der Bonus für besonders schlechte Bestandsgebäude (WPB, plus 10 Prozentpunkte, hier praktisch immer erfüllt).
| Zielniveau | Brutto | Tilgungszuschuss-Satz | Tilgungszuschuss | Netto |
|---|---|---|---|---|
| EH 70 EE, WPB | 150.000 € | 10 + 5 + 10 = 25 % | 37.500 € | 112.500 € |
| EH 55 EE, WPB | 150.000 € | 15 + 5 + 10 = 30 % | 45.000 € | 105.000 € |
| EH 40 EE, WPB + seriell | 150.000 € | 20 + 5 + 20 = 45 % | 67.500 € | 82.500 € |
Der wirtschaftliche Sweet Spot für ein 1970er-Haus ist meist EH 55 EE mit WPB-Bonus: 30 Prozent Tilgungszuschuss, also 45.000 Euro. EH 40 bringt zwar bis zu 45 Prozent, verlangt aber deutlich höhere Bausummen und ist im Bestand nur selten wirtschaftlich.
Eine Stolperstelle, die viel Geld kostet: Wählen Sie ein Effizienzhaus mit EE-Klasse, zählt Ihre Wärmepumpe bereits zu dieser Bilanz. Sie kann dann nicht zusätzlich über die KfW-Heizungsförderung (458) gefördert werden. Beides für denselben Wärmeerzeuger geht nicht. Das ist in der Praxis der häufigste Optimierungsfehler, deshalb gehört die Zuordnung vor den Antrag geklärt.
Der unterschätzte Unterschied: Welche Kosten überhaupt zählen
Neben Förderhöhe und Zins entscheidet ein drittes Kriterium, das viele übersehen: was überhaupt zur förderfähigen Kostenbasis gehört. Hier liegt der eigentliche Systemunterschied.
| Kostenposition | KfW 261 | BEG Einzelmaßnahmen |
|---|---|---|
| Innenoberflächen (Maler, Fliesen, Böden, Tapete) | gefördert | ausgeschlossen |
| Sanitäreinrichtungen (Bad, Waschbecken) | gefördert | ausgeschlossen |
| Innen-Malerarbeiten bei Außendämmung | gefördert | ausgeschlossen |
| Anteilige Elektroarbeiten im ganzen Haus | breit anrechenbar | nur enger Bezug |
| Photovoltaik, Stromspeicher, Wechselrichter | nicht förderfähig | nicht förderfähig |
Der Grund: Die KfW 261 fördert das ganze Effizienzhaus-Projekt inklusive der Sowieso-Kosten, alles im hohen Deckel von 120.000 bis 150.000 Euro. Die BEG Einzelmaßnahmen fördern nur die definierte Maßnahme samt engem Umfeld, je 30.000 bis 60.000 Euro pro Kategorie (so das gemeinsame BEG-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen). Photovoltaik ist dabei kein Unterscheidungsmerkmal: Sie ist seit 2023 in beiden Programmen außen vor und läuft separat über den KfW-Kredit 270, zählt aber bilanziell für die Effizienzhaus-Stufe.
Praktisch heißt das: Sobald die nicht-energetischen Begleitkosten (Innenausbau, Elektro, Wiederherstellung) grob 20 bis 30 Prozent des Projekts überschreiten, kann der KfW-261-Weg trotz Kreditform günstiger sein, weil eine breitere Kostenbasis bezuschusst wird. Beim reinen Heizungstausch bleibt der Direktzuschuss über KfW 458 (bis 70 Prozent) vorn.
Der Zinsvorteil des KfW-Kredits
Der Tilgungszuschuss ist nur die halbe Miete. Der zweite Vorteil des KfW-Wegs steckt im Zins. Ein KfW-261-Kredit liegt im Juni 2026 effektiv bei rund 3,2 Prozent (zehn Jahre Zinsbindung, tagesaktuell beim Finanzierungspartner zu prüfen). Eine normale Baufinanzierung liegt etwas darüber: Die Interhyp-Zinscharts weisen aktuell rund 3,88 Prozent effektiv aus (besichert, zehn Jahre Sollzinsbindung). Mit diesem Wert rechne ich.
Beim Effizienzhaus EH 55 bleiben nach Abzug des Tilgungszuschusses 105.000 Euro zu finanzieren. Über 20 Jahre macht der Zinsunterschied das hier aus:
| Finanzierung 105.000 €, 20 Jahre | KfW 261 (3,2 %) | Baufinanzierung (3,88 %) |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | ~593 € | ~630 € |
| Zinskosten über die Laufzeit | ~37.300 € | ~46.100 € |
| Zinsvorteil mit KfW | ~8.800 € über 20 Jahre (je nach tagesaktuellem Zins) | |
Zwei Dinge sind wichtig, damit der Vergleich fair bleibt. Erstens: Verwechseln Sie die KfW-Sanierungszinsen nicht mit den sehr niedrigen Neubauzinsen der Programme 297 und 298 (rund 0,6 bis 1,0 Prozent), die gelten für die Sanierung nicht. Zweitens: Auch beim Zuschuss-Weg können Sie Ihren Eigenanteil über einen KfW-Kredit finanzieren, den Ergänzungskredit 358. Der ist allerdings nur für Haushalte bis 90.000 Euro Einkommen zinsverbilligt, und sein Hebel ist kleiner als der Tilgungszuschuss des 261. Der Zinsvorteil bleibt damit auf der Seite des Effizienzhaus-Wegs, fällt bei den aktuellen Zinsen aber moderat aus.
Unterm Strich: der direkte Vergleich
Jetzt das Entscheidende, beide Wege mit denselben Kennzahlen nebeneinander und auf vergleichbarem Niveau: einmal die Vollsanierung über BEG Einzelmaßnahmen (Wärmepumpe plus Hülle für 120.000 Euro über zwei Jahre), einmal dieselbe Tiefe über den KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus 55.
| Weg | Brutto-Baukosten | Förderung | Netto-Baukosten | Zinsvorteil (20 J.) | Unterm Strich |
|---|---|---|---|---|---|
| BEG Einzelmaßnahmen | 154.000 € | 40.500 € | 113.500 € | gering | ~113.500 € |
| BEG Einzelmaßnahmen, mit Einkommensbonus | 154.000 € | 45.000 € | 109.000 € | gering | ~109.000 € |
| KfW 261, EH 55 EE, WPB | 150.000 € | 45.000 € | 105.000 € | ~8.800 € | ~96.200 € |
Die Förderhöhe liegt fast gleichauf, sobald die Hülle über zwei Jahre gestreckt wird (40.500 gegenüber 45.000 Euro). Den Ausschlag gibt dann der Zins: Der KfW-Kredit finanziert die 105.000 Euro Restschuld zu rund 3,2 statt 3,88 Prozent und spart so über 20 Jahre rund 8.800 Euro. Ein Unterschied bleibt aber im Charakter: Der Barzuschuss der Einzelmaßnahmen fließt sofort und ohne Rückzahlung, der Tilgungszuschuss steckt in einem Kredit, den Sie aufnehmen müssen.
Unterm Strich, kurz gesagt: Bei vergleichbarer Vollsanierung auf Kredit liegt der KfW-261-Weg über die Laufzeit rund 17.000 Euro günstiger, vor allem durch die etwas höhere Förderung und den moderaten Zinsvorteil. Mit Einkommensbonus schmilzt der Abstand auf etwa 13.000 Euro. Anders sieht es aus, wenn Sie schlanker sanieren und aus Eigenkapital bezahlen: Dann brauchen die BEG Einzelmaßnahmen weder Kredit noch vollständigen Effizienzhaus-Nachweis, und Ihr Bareinsatz bleibt klein. Die Frage ist also nicht „besser oder schlechter", sondern „wie tief saniere ich und finanziere ich das".
Die Steuer-Alternative (§ 35c EStG)
Es gibt einen dritten Weg, der aber meist nur als Auffanglösung taugt: den Steuerbonus nach § 35c. Wer selbst im Haus wohnt, kann 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuer absetzen, höchstens 40.000 Euro pro Objekt. Das ist genauso viel wie die BAFA-Hüllenquote, aber ohne den 50-Prozent-Zuschuss für die Baubegleitung und ohne die sofortige Liquidität eines Zuschusses. Wichtiger noch: Der Steuerbonus ist strikt nachrangig. Für dieselbe Maßnahme dürfen Sie ihn nicht nutzen, wenn schon BEG- oder KfW-Förderung geflossen ist. Sinnvoll ist er vor allem, wenn der Förderantrag versäumt oder abgelehnt wurde und genug Steuerlast da ist, um den Bonus auszuschöpfen.
Welcher Weg passt zu Ihnen?
Aus der Beratungspraxis lässt sich das gut sortieren:
- Begrenztes Budget, Eigenkapital, Schritt für Schritt: die BEG Einzelmaßnahmen. Erst die Hülle dämmen (das senkt die Heizlast und damit die nötige Wärmepumpengröße), dann die Wärmepumpe. Den Klimageschwindigkeitsbonus voll bis Ende 2028 mitnehmen.
- Einkommen bis 40.000 Euro, Eigennutzung: der Zuschuss-Weg, klar. Der Einkommensbonus hebt die Wärmepumpe auf 70 Prozent (bis 21.000 Euro) und ist damit kaum zu schlagen. Eine EE-Klasse beim KfW-Kredit würde genau diese Förderung blockieren.
- Hoher Kreditbedarf, Vollsanierung in einem Zug, langer Verbleib im Haus: der KfW-261-Kredit, Ziel EH 55 EE mit WPB-Bonus. Höchste absolute Förderung plus zinsgünstige Finanzierung. Der WPB-Bonus ist bei einem 1972er-Haus praktisch sicher.
- Vermietetes Objekt: eher der KfW-Kredit. Beim Zuschuss-Weg fällt für Vermieter der Klimageschwindigkeits- und der Einkommensbonus weg, die Heizung wird nur mit 35 Prozent gefördert. Der Steuerbonus nach § 35c gilt ohnehin nur für Selbstnutzer.
Welcher Förderweg bringt für Ihr Haus am meisten?
Das hängt von Sanierungstiefe, Einkommen und Finanzierung ab, und die Reihenfolge der Anträge entscheidet über mehrere Tausend Euro. Als herstellerneutraler Energieeffizienz-Experte rechne ich beide Wege für Ihr Haus durch, erstelle den individuellen Sanierungsfahrplan und bringe die Anträge in die richtige Reihenfolge. Ich antworte innerhalb von 24 Stunden.
Quellen & Standards
- BAFA – Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-EM) (Hülle und Anlagentechnik, 15 Prozent plus iSFP-Bonus)
- KfW 458 – Heizungsförderung für Privatpersonen (Grund-, Klimageschwindigkeits-, Einkommens- und Effizienzbonus, bis 70 Prozent)
- KfW 261 – Wohngebäude-Kredit (BEG WG) (Effizienzhaus-Stufen, Tilgungszuschuss, Konditionen, Merkblatt Stand 08/2025)
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen (20 Prozent über drei Jahre, max. 40.000 Euro je Objekt, strikt nachrangig)
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Volltext bei gesetze-im-internet.de
- Energieeffizienz-Expertenliste (dena) (Pflicht-Einbindung für iSFP-Bonus und Effizienzhaus-Nachweis)