Hinweis zur BEG-Reform (Stand: 22. Juli 2026): Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderbedingungen für beide hier verglichenen Wege, den Zuschuss wie den Kredit. Die Zahlen in diesem Artikel sind bereits auf die reformierten Sätze aktualisiert. Alle Eckpunkte der Reform habe ich im Ratgeber BEG-Reform 2026 zusammengefasst.
Inhalt
Das Beispielhaus
Damit der Vergleich greifbar wird, rechne ich an einem typischen Fall: einem freistehenden Einfamilienhaus von 1972 mit rund 140 Quadratmetern Wohnfläche, alter Gas- oder Ölheizung (über 20 Jahre), ungedämmter Außenwand und Fenstern aus den 1980ern. Der Energiebedarf liegt bei etwa 25.000 Kilowattstunden im Jahr. Ein solches Haus gehört energetisch zum schlechtesten Viertel des Bestands, und genau das ist beim KfW-Kredit später ein Vorteil.
Saniert wird in beiden Wegen dieselbe Substanz: neue Luft-Wasser-Wärmepumpe, gedämmte Fassade, neue Fenster, gedämmtes Dach. Beim Effizienzhaus-Weg kommen Lüftung mit Wärmerückgewinnung und eine luftdichte Hülle dazu, deshalb liegt dort die Bausumme höher.
Alle Zahlen sind Beispielwerte, Stand 22. Juli 2026. Fördersätze, Höchstbeträge und Zinssätze ändern sich; die Förderung steht unter Haushaltsvorbehalt, einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Maßgeblich ist immer die individuelle Berechnung und der tagesaktuelle Stand bei BAFA, KfW und Ihrem Finanzierungspartner.
Weg 1: BEG Einzelmaßnahmen (Direktzuschuss von BAFA und KfW 458)
Hier holen Sie sich für Ihr Maßnahmenpaket einen Zuschuss, der sofort und ohne Rückzahlung auf Ihr Konto fließt. Zwei Töpfe greifen ineinander:
- Heizung über die KfW (Programm 458): 30 Prozent Grundförderung, plus 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus für den Tausch der alten fossilen Heizung (Stand 21. Juli 2026, sinkt ab Februar 2027 in Sechs-Monats-Schritten). Den früheren Effizienzbonus für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel gibt es seit der Reform nicht mehr. Wer wenig verdient, bekommt zusätzlich einen gestaffelten Einkommensbonus: 40 Prozent bis 30.000 Euro zu versteuerndes Haushaltseinkommen, 30 Prozent bis 40.000 Euro, 10 Prozent bis 50.000 Euro. Gedeckelt ist alles bei 70 Prozent, in der niedrigsten Einkommensstufe bei 80 Prozent, von höchstens 28.000 Euro förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit, also maximal 22.400 Euro.
- Gebäudehülle über die BAFA: 15 Prozent Grundförderung. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit der Reform nur noch für den Investitionsanteil oberhalb von 30.000 Euro förderfähiger Kosten, nicht mehr für die volle Summe. Der verdoppelte Förderdeckel von 60.000 Euro für die erste Wohneinheit und Kalenderjahr mit iSFP bleibt aber bestehen. Genau hier liegt weiterhin ein Hebel: Wer die Hülle über zwei Kalenderjahre verteilt, etwa Fassade im ersten, Fenster und Dach im zweiten Jahr, nutzt diesen Deckel zweimal und bekommt für bis zu 120.000 Euro Hülle 21.000 Euro Zuschuss, eine effektive Quote von 17,5 Prozent.
Für das Beispielhaus rechne ich mit einer kompletten Hülle für 120.000 Euro (über zwei Kalenderjahre gestreckt) plus Wärmepumpe (R290), zunächst ohne Einkommensbonus:
| Maßnahme | Brutto | Förderfähig | Satz | Zuschuss |
|---|---|---|---|---|
| Wärmepumpe (R290), inkl. Heizkörper, Abgleich | 34.000 € | 28.000 € | 46 % | 12.880 € |
| Hülle (Fassade, Fenster, Dach), über 2 Jahre | 120.000 € | 120.000 € | 17,5 % | 21.000 € |
| Summe | 154.000 € | 148.000 € | 33.880 € |
Macht einen Netto-Eigenanteil von 120.120 Euro für die reinen Baukosten. Mit Einkommensbonus in der niedrigsten Stufe steigt die Wärmepumpen-Förderung auf den 80-Prozent-Deckel (22.400 Euro), die Gesamtförderung auf 43.400 Euro und der Eigenanteil sinkt auf 110.600 Euro. Die Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten kommt in beiden Wegen hinzu und wird zu 50 Prozent gefördert, sie ist für den Vergleich also neutral.
Die Stärke dieses Wegs: Sie bekommen Bargeld statt einer Kreditbindung, können Schritt für Schritt nach Budget vorgehen und brauchen keinen kompletten Effizienzhaus-Nachweis. Der Haken sind die Höchstbeträge, die pro Kalenderjahr gelten. In einem einzigen Jahr wären für die Hülle nur 60.000 Euro förderfähig, alles darüber fiele aus der Förderung. Genau deshalb ist die Hülle hier auf zwei Kalenderjahre verteilt. Das hebt die Förderung spürbar, verlängert aber die Bauzeit und verlangt zwei getrennte Anträge in der richtigen Reihenfolge.
Weg 2: Der KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus
Beim zweiten Weg sanieren Sie das ganze Haus in einem Zug auf ein definiertes Effizienzhaus-Niveau und finanzieren das über einen zinsgünstigen KfW-Kredit (bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit). Statt eines Barzuschusses bekommen Sie einen Tilgungszuschuss: Die KfW erlässt Ihnen einen Teil des Kredits, Sie müssen ihn also gar nicht erst zurückzahlen.
Wie hoch dieser Tilgungszuschuss ausfällt, hängt vom erreichten Niveau ab. Seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 ist die Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) kein separater Bonus mehr, sondern Pflichtstandard, und alle Grundsätze sind zusätzlich um 10 Prozentpunkte gesunken. Auf EE-Niveau bleiben damit 10 Prozent für EH 40, 5 Prozent für EH 55 und EH Denkmal sowie null Prozent für EH 70 und EH 85. Die Nachhaltigkeitsklasse (QNG) legt auf jeder Stufe 5 Prozentpunkte drauf. Wichtig: Die Boni werden auf diesen Grundsatz addiert, nicht gekürzt. Für unser unsaniertes 1972er-Haus zählt der Bonus für ineffiziente Bestandsgebäude (WPB, plus 10 Prozentpunkte, hier praktisch immer erfüllt), bei serieller Sanierung kommen auf EH 40 und EH 55 weitere 15 Prozentpunkte dazu.
| Zielniveau | Brutto | Tilgungszuschuss-Satz | Tilgungszuschuss | Netto |
|---|---|---|---|---|
| EH 70 EE, WPB | 150.000 € | 0 + 10 = 10 % | 15.000 € | 135.000 € |
| EH 55 EE, WPB | 150.000 € | 5 + 10 = 15 % | 22.500 € | 127.500 € |
| EH 40 EE, WPB + seriell | 150.000 € | 10 + 10 + 15 = 35 % | 52.500 € | 97.500 € |
Die EE-Klasse ist seit der Reform Pflichtstandard statt Bonus, deshalb taucht sie in der Satz-Spalte nicht mehr separat auf. Die Sätze folgen der KfW-Produktseite mit Stand 21. Juli 2026. Zinssätze und Konditionen ändern sich laufend, prüfen Sie beides vor einer Entscheidung gegen die dann aktuelle KfW-Richtlinie oder fragen Sie mich direkt.
Der wirtschaftliche Sweet Spot verschiebt sich durch die Reform: Ohne den WPB-Bonus bekommt EH 70 EE gar keinen Tilgungszuschuss mehr, mit ihm sind es 10 Prozent. Deshalb ist EH 40 EE mit WPB- und Seriell-Bonus jetzt oft die überzeugendere Stufe: 35 Prozent Tilgungszuschuss, also 52.500 Euro, bei höherer Bausumme, aber spürbar besserer Förderquote als EH 55 EE.
Eine Stolperstelle, die viel Geld kostet: Wählen Sie ein Effizienzhaus mit EE-Klasse, zählt Ihre Wärmepumpe bereits zu dieser Bilanz. Sie kann dann nicht zusätzlich über die KfW-Heizungsförderung (458) gefördert werden. Beides für denselben Wärmeerzeuger geht nicht. Das ist in der Praxis der häufigste Optimierungsfehler, deshalb gehört die Zuordnung vor den Antrag geklärt.
Der unterschätzte Unterschied: Welche Kosten überhaupt zählen
Neben Förderhöhe und Zins entscheidet ein drittes Kriterium, das viele übersehen: was überhaupt zur förderfähigen Kostenbasis gehört. Hier liegt der eigentliche Systemunterschied.
| Kostenposition | KfW 261 | BEG Einzelmaßnahmen |
|---|---|---|
| Innenoberflächen (Maler, Fliesen, Böden, Tapete) | gefördert | ausgeschlossen |
| Sanitäreinrichtungen (Bad, Waschbecken) | gefördert | ausgeschlossen |
| Innen-Malerarbeiten bei Außendämmung | gefördert | ausgeschlossen |
| Anteilige Elektroarbeiten im ganzen Haus | breit anrechenbar | nur enger Bezug |
| Photovoltaik, Stromspeicher, Wechselrichter | nicht förderfähig | nicht förderfähig |
Der Grund: Die KfW 261 fördert das ganze Effizienzhaus-Projekt inklusive der Sowieso-Kosten, alles im hohen Deckel von seit der Reform 150.000 Euro je Wohneinheit. Die BEG Einzelmaßnahmen fördern nur die definierte Maßnahme samt engem Umfeld, je 30.000 bis 60.000 Euro pro Kategorie (so das gemeinsame BEG-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen). Photovoltaik ist dabei kein Unterscheidungsmerkmal: Sie ist seit 2023 in beiden Programmen außen vor und läuft separat über den KfW-Kredit 270, zählt aber bilanziell für die Effizienzhaus-Stufe.
Praktisch heißt das: Sobald die nicht-energetischen Begleitkosten (Innenausbau, Elektro, Wiederherstellung) grob 20 bis 30 Prozent des Projekts überschreiten, kann der KfW-261-Weg trotz Kreditform günstiger sein, weil eine breitere Kostenbasis bezuschusst wird. Beim reinen Heizungstausch bleibt der Direktzuschuss über KfW 458 (bis 70, in der niedrigsten Einkommensstufe bis 80 Prozent) vorn.
Der Zinsvorteil des KfW-Kredits
Der Tilgungszuschuss ist nur die halbe Miete, und seit der Reform sogar die kleinere Hälfte. Die KfW hat die Tilgungszuschüsse gesenkt und im Gegenzug den Zins stärker verbilligt. Ein KfW-261-Kredit liegt im Juli 2026 effektiv bei rund 2,05 Prozent (zehn Jahre Zinsbindung, Stand 22. Juli 2026). Eine normale Baufinanzierung liegt deutlich darüber: Die Interhyp-Zinscharts weisen rund 3,80 Prozent effektiv aus (besichert, zehn Jahre Sollzinsbindung, etwa 80 Prozent Beleihung, Stand 14. Juli 2026). Mit diesen beiden Werten rechne ich.
Ein wichtiger Vorbehalt vorweg: Der KfW-Zins ist bonitäts- und besicherungsabhängig, die KfW weist auf ihrer Produktseite selbst keinen festen Effektivzins aus. Ihr tatsächlicher Satz kann spürbar abweichen. Das ist die größte Unschärfe in dieser Rechnung.
Beim Effizienzhaus EH 40 EE mit WPB- und Seriell-Bonus bleiben nach Abzug des Tilgungszuschusses 97.500 Euro zu finanzieren. Über die zehnjährige Zinsbindung macht der Zinsunterschied das hier aus:
| Finanzierung 97.500 €, 10 Jahre | KfW 261 (2,05 %) | Baufinanzierung (3,80 %) |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | ~899 € | ~978 € |
| Zinskosten über die Laufzeit | ~10.400 € | ~19.800 € |
| Zinsvorteil mit KfW | ~9.400 € über zehn Jahre (je nach tagesaktuellem Zins) | |
Zwei Dinge sind wichtig, damit der Vergleich fair bleibt. Erstens: Verwechseln Sie die KfW-Sanierungszinsen nicht mit den sehr niedrigen Neubauzinsen der Programme 297 und 298 (rund 0,6 bis 1,0 Prozent), die gelten für die Sanierung nicht. Zweitens: Auch beim Zuschuss-Weg können Sie Ihren Eigenanteil über einen KfW-Kredit finanzieren, den Ergänzungskredit 358. Der ist allerdings nur für Haushalte bis 90.000 Euro Einkommen zinsverbilligt, und sein Hebel ist kleiner als der Tilgungszuschuss des 261. Der Zinsvorteil bleibt damit klar auf der Seite des Effizienzhaus-Wegs. Drittens: Gerechnet ist über die Zinsbindung von zehn Jahren. Was danach kommt, hängt vom Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung ab und ist hier bewusst nicht unterstellt. Zusammen mit dem Tilgungszuschuss von 52.500 Euro ergibt sich ein Fördervorteil von rund 61.900 Euro. Die beiden Beträge sind allerdings nicht gleichartig: Der Tilgungszuschuss ist heutiges Geld, der Zinsvorteil entsteht erst über zehn Jahre und ist nicht abgezinst. Für Ihre Liquidität zählt zunächst nur der Tilgungszuschuss.
Unterm Strich: der direkte Vergleich
Jetzt das Entscheidende, beide Wege mit denselben Kennzahlen nebeneinander und auf vergleichbarem Niveau: einmal die Vollsanierung über BEG Einzelmaßnahmen (Wärmepumpe plus Hülle für 120.000 Euro über zwei Jahre), einmal dieselbe Tiefe über den KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus 40 EE.
| Weg | Brutto-Baukosten | Förderung | Netto-Baukosten | Zinsvorteil (10 J.) | Unterm Strich |
|---|---|---|---|---|---|
| BEG Einzelmaßnahmen | 154.000 € | 33.880 € | 120.120 € | gering | ~120.120 € |
| BEG Einzelmaßnahmen, mit Einkommensbonus | 154.000 € | 43.400 € | 110.600 € | gering | ~110.600 € |
| KfW 261, EH 40 EE, WPB + seriell | 150.000 € | 52.500 € | 97.500 € | ~9.400 € | ~77.100 € |
Der Abstand bei der reinen Förderhöhe ist durch die Reform größer geworden: Ohne Einkommensbonus liegen die Einzelmaßnahmen jetzt bei 33.880 Euro, mit Einkommensbonus in der niedrigsten Stufe bei 43.400 Euro, gegenüber 52.500 Euro Tilgungszuschuss beim KfW-261-Weg auf EH 40 EE. Den eigentlichen Ausschlag gibt seit der Reform aber der Zins: Der KfW-Kredit finanziert die 97.500 Euro Restschuld zu rund 2,05 statt 3,80 Prozent und spart so über die zehnjährige Zinsbindung rund 9.400 Euro. Ein Unterschied bleibt aber im Charakter: Der Barzuschuss der Einzelmaßnahmen fließt sofort und ohne Rückzahlung, der Tilgungszuschuss steckt in einem Kredit, den Sie aufnehmen müssen. Und der KfW-261-Weg verlangt die volle Sanierungstiefe eines Effizienzhauses, während Sie bei den Einzelmaßnahmen frei nach Budget und Zeitplan vorgehen.
Unterm Strich, kurz gesagt: Bei vergleichbarer Vollsanierung auf Kredit liegt der KfW-261-Weg über die Laufzeit rund 32.000 Euro günstiger, seit der Reform vor allem durch den Zinsvorteil und weniger durch den Tilgungszuschuss. Mit Einkommensbonus schmilzt der Abstand auf etwa 22.500 Euro. Beachten Sie dabei: Der Zinsvorteil fällt erst über zehn Jahre an und ist nicht abgezinst, der Zuschuss der Einzelmaßnahmen dagegen sofort. Anders sieht es aus, wenn Sie schlanker sanieren und aus Eigenkapital bezahlen: Dann brauchen die BEG Einzelmaßnahmen weder Kredit noch vollständigen Effizienzhaus-Nachweis, und Ihr Bareinsatz bleibt klein. Die Frage ist also nicht „besser oder schlechter“, sondern „wie tief saniere ich und finanziere ich das“.
Die Steuer-Alternative (§ 35c EStG)
Es gibt einen dritten Weg, der aber meist nur als Auffanglösung taugt: den Steuerbonus nach § 35c. Wer selbst im Haus wohnt, kann 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuer absetzen, höchstens 40.000 Euro pro Objekt. Das ist genauso viel wie die BAFA-Hüllenquote, aber ohne den 50-Prozent-Zuschuss für die Baubegleitung und ohne die sofortige Liquidität eines Zuschusses. Wichtiger noch: Der Steuerbonus ist strikt nachrangig. Für dieselbe Maßnahme dürfen Sie ihn nicht nutzen, wenn schon BEG- oder KfW-Förderung geflossen ist. Sinnvoll ist er vor allem, wenn der Förderantrag versäumt oder abgelehnt wurde und genug Steuerlast da ist, um den Bonus auszuschöpfen.
Welcher Weg passt zu Ihnen?
Aus der Beratungspraxis lässt sich das gut sortieren:
- Begrenztes Budget, Eigenkapital, Schritt für Schritt: die BEG Einzelmaßnahmen. Erst die Hülle dämmen (das senkt die Heizlast und damit die nötige Wärmepumpengröße), dann die Wärmepumpe. Den noch hohen Klimageschwindigkeitsbonus (aktuell 16 Prozent) jetzt sichern, bevor er ab Februar 2027 planmäßig alle sechs Monate sinkt.
- Einkommen bis 40.000 Euro, Eigennutzung: der Zuschuss-Weg, klar. Der Einkommensbonus hebt die Wärmepumpe auf 70 Prozent (bis 19.600 Euro bei den aktuell 28.000 Euro förderfähigen Kosten) und ist damit kaum zu schlagen. Eine EE-Klasse beim KfW-Kredit würde genau diese Förderung blockieren.
- Hoher Kreditbedarf, Vollsanierung in einem Zug, langer Verbleib im Haus: der KfW-261-Kredit, Ziel EH 40 EE mit WPB- und Seriell-Bonus. Seit der Reform die Stufe mit der höchsten absoluten Förderung plus zinsgünstiger Finanzierung. Der WPB-Bonus ist bei einem 1972er-Haus praktisch sicher.
- Vermietetes Objekt: eher der KfW-Kredit. Beim Zuschuss-Weg fällt für Vermieter der Klimageschwindigkeits- und der Einkommensbonus weg, die Heizung wird nur mit 30 Prozent Grundförderung bezuschusst. Der Steuerbonus nach § 35c gilt ohnehin nur für Selbstnutzer.
Quellen & Standards
- BAFA – Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-EM) (Hülle und Anlagentechnik, 15 Prozent plus iSFP-Bonus)
- KfW 458 – Heizungsförderung für Privatpersonen (Grund-, Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus, bis 70 Prozent, in der niedrigsten Einkommensstufe bis 80 Prozent)
- KfW 261 – Wohngebäude-Kredit (BEG WG) (Effizienzhaus-Stufen, Tilgungszuschuss, Konditionen, Merkblatt Stand 08/2025)
- § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen (20 Prozent über drei Jahre, max. 40.000 Euro je Objekt, strikt nachrangig)
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Volltext bei gesetze-im-internet.de
- Energieeffizienz-Expertenliste (dena) (Pflicht-Einbindung für iSFP-Bonus und Effizienzhaus-Nachweis)