BEG Einzelmaßnahmen oder KfW-261-Kredit: Was rechnet sich bei Ihrer Sanierung?

Clemens Suwelack, M.Sc. Stand: Oktober 2026 10 min Lesezeit

Das Beispielhaus

Damit der Vergleich greifbar wird, rechne ich an einem typischen Fall: einem freistehenden Einfamilienhaus von 1972 mit rund 140 Quadratmetern Wohnfläche, alter Gas- oder Ölheizung (über 20 Jahre), ungedämmter Außenwand und Fenstern aus den 1980ern. Der Energiebedarf liegt bei etwa 25.000 Kilowattstunden im Jahr, also rund 180 Kilowattstunden je Quadratmeter. Das ist energetisch schwach, als Worst Performing Building (WPB) zählt das Haus aber nicht: Dafür verlangt die Förderung einen Endenergiebedarf ab 300 Kilowattstunden je Quadratmeter oder die Energieeffizienzklasse H. Das ist für den Kredit-Weg später wichtig.

Saniert wird in beiden Wegen dieselbe Substanz: neue Luft-Wasser-Wärmepumpe, gedämmte Fassade, neue Fenster, gedämmtes Dach. Beim Effizienzhaus-Weg kommen Lüftung mit Wärmerückgewinnung und eine luftdichte Hülle dazu, deshalb liegt dort die Bausumme höher. Welche Dämmsysteme für die Fassade infrage kommen und was sie je Quadratmeter kosten, steht im Ratgeber Fassade dämmen: Systeme und Kosten.

Weg 1: BEG Einzelmaßnahmen (Direktzuschuss von BAFA und KfW 458)

Hier holen Sie sich für Ihr Maßnahmenpaket einen Zuschuss, der sofort und ohne Rückzahlung auf Ihr Konto fließt. Zwei Töpfe greifen ineinander:

• Heizung über die KfW (Programm 458): 30 Prozent Grundförderung, plus 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus für den Tausch der alten fossilen Heizung (Stand 21. Juli 2026, sinkt ab Februar 2027 in Sechs-Monats-Schritten). Den früheren Effizienzbonus für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel gibt es seit der Reform nicht mehr. Wer wenig verdient, bekommt zusätzlich einen gestaffelten Einkommensbonus: 40 Prozent bis 30.000 Euro zu versteuerndes Haushaltseinkommen, 30 Prozent bis 40.000 Euro, 10 Prozent bis 50.000 Euro. Gedeckelt ist alles bei 70 Prozent, in der niedrigsten Einkommensstufe bei 80 Prozent (rechnerisch nur bei Antrag bis 31.07.2027 erreichbar), von höchstens 28.000 Euro förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit, also maximal 22.400 Euro. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gibt es nur für selbst genutztes Wohneigentum.
• Gebäudehülle über die BAFA: 15 Prozent Grundförderung. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit der Reform nur noch für den Investitionsanteil oberhalb von 30.000 Euro förderfähiger Kosten, nicht mehr für die volle Summe. Der verdoppelte Förderdeckel von 60.000 Euro für die erste Wohneinheit und Kalenderjahr mit iSFP bleibt aber bestehen. Genau hier liegt weiterhin ein Hebel: Wer die Hülle über zwei Kalenderjahre verteilt, etwa Fassade im ersten, Fenster und Dach im zweiten Jahr, nutzt diesen Deckel zweimal und bekommt für bis zu 120.000 Euro Hülle 21.000 Euro Zuschuss, eine effektive Quote von 17,5 Prozent.

Für das Beispielhaus rechne ich mit einer kompletten Hülle für 120.000 Euro (über zwei Kalenderjahre gestreckt) plus Wärmepumpe (R290), zunächst ohne Einkommensbonus:

Macht einen Netto-Eigenanteil von 120.120 Euro für die reinen Baukosten. Mit Einkommensbonus in der niedrigsten Stufe steigt die Wärmepumpen-Förderung auf den 80-Prozent-Deckel (22.400 Euro), die Gesamtförderung auf 43.400 Euro und der Eigenanteil sinkt auf 110.600 Euro. Die Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten wird in beiden Wegen gefördert, aber unterschiedlich: bei den Einzelmaßnahmen mit 50 Prozent auf höchstens 5.000 Euro förderfähige Kosten je Kalenderjahr (also bis 2.500 Euro Zuschuss), beim KfW-261-Weg mit einem Tilgungszuschuss von 50 Prozent auf bis zu 10.000 Euro (also bis 5.000 Euro). Für den Heizungstausch über KfW 458 gibt es keine eigene Baubegleitungsförderung. In den Vergleichstabellen unten ist die Baubegleitung nicht enthalten.

Die Stärke dieses Wegs: Sie bekommen Bargeld statt einer Kreditbindung, können Schritt für Schritt nach Budget vorgehen und brauchen keinen kompletten Effizienzhaus-Nachweis. Der Haken sind die Höchstbeträge, die pro Kalenderjahr gelten. In einem einzigen Jahr wären für die Hülle nur 60.000 Euro förderfähig, alles darüber fiele aus der Förderung. Genau deshalb ist die Hülle hier auf zwei Kalenderjahre verteilt. Das hebt die Förderung spürbar, verlängert aber die Bauzeit und verlangt zwei getrennte Anträge in der richtigen Reihenfolge.

Weg 2: Der KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus

Beim zweiten Weg sanieren Sie das ganze Haus in einem Zug auf ein definiertes Effizienzhaus-Niveau und finanzieren das über einen zinsgünstigen KfW-Kredit (bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit). Statt eines Barzuschusses bekommen Sie einen Tilgungszuschuss: Die KfW erlässt Ihnen einen Teil des Kredits, Sie müssen ihn also gar nicht erst zurückzahlen.

Wie hoch dieser Tilgungszuschuss ausfällt, hängt vom erreichten Niveau ab. Seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 ist die Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) kein separater Bonus mehr, sondern Pflichtstandard, und alle Grundsätze sind zusätzlich um 10 Prozentpunkte gesunken. Auf EE-Niveau bleiben damit 10 Prozent für EH 40, 5 Prozent für EH 55 und EH Denkmal sowie null Prozent für EH 70 und EH 85. Die Nachhaltigkeitsklasse (QNG) legt auf jeder Stufe 5 Prozentpunkte drauf. Wichtig: Die Boni werden auf diesen Grundsatz addiert, nicht gekürzt. Den Bonus für ineffiziente Bestandsgebäude (WPB, plus 10 Prozentpunkte) erreicht unser Beispielhaus nicht, es liegt bei rund 180 statt mindestens 300 Kilowattstunden je Quadratmeter. Bei serieller Sanierung kommen auf EH 40 und EH 55 weitere 15 Prozentpunkte dazu, auf EH 70 weitere 5. Höchstens sind 40 Prozent möglich (EH 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, WPB und seriell).

Die EE-Klasse ist seit der Reform Pflichtstandard statt Bonus, deshalb taucht sie in der Satz-Spalte nicht mehr separat auf. Die Sätze folgen dem KfW-Merkblatt 261 (gültig ab 24.09.2026) und der Richtlinie BEG Wohngebäude. Zinssätze und Konditionen ändern sich laufend, prüfen Sie beides vor einer Entscheidung gegen die dann aktuelle KfW-Richtlinie oder fragen Sie mich direkt.

Durch die Reform ist der Tilgungszuschuss für Häuser ohne WPB-Status klein geworden: EH 70 bekommt gar keinen mehr, EH 40 bekommt 10 Prozent. Nennenswert wird er erst mit serieller Sanierung (EH 40: 25 Prozent) oder bei einem echten Worst Performing Building: EH 40 mit WPB-Bonus kommt auf 20 Prozent, mit serieller Sanierung auf 35 und mit Nachhaltigkeitsklasse auf bis zu 40 Prozent.

Der unterschätzte Unterschied: Welche Kosten überhaupt zählen

Neben Förderhöhe und Zins entscheidet ein drittes Kriterium, das viele übersehen: was überhaupt zur förderfähigen Kostenbasis gehört. Hier liegt der eigentliche Systemunterschied.

Der Grund: Die KfW 261 fördert das ganze Effizienzhaus-Projekt inklusive der Sowieso-Kosten, alles im hohen Deckel von seit der Reform 150.000 Euro je Wohneinheit. Die BEG Einzelmaßnahmen fördern nur die definierte Maßnahme samt engem Umfeld, je Kalenderjahr 30.000 bis 60.000 Euro für die erste Wohneinheit (so das gemeinsame BEG-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen, Version 11.0). Photovoltaik ist dabei kein Unterscheidungsmerkmal: Sie ist seit 2023 in beiden Programmen außen vor und läuft separat über den KfW-Kredit 270, zählt aber bilanziell für die Effizienzhaus-Stufe.

Praktisch heißt das: Sobald die nicht-energetischen Begleitkosten (Innenausbau, Elektro, Wiederherstellung) grob 20 bis 30 Prozent des Projekts überschreiten, kann der KfW-261-Weg trotz Kreditform günstiger sein, weil eine breitere Kostenbasis bezuschusst wird. Beim reinen Heizungstausch bleibt der Direktzuschuss über KfW 458 (bis 70, in der niedrigsten Einkommensstufe bis 80 Prozent) vorn.

Der Zinsvorteil der KfW-Kredite

Der Tilgungszuschuss ist nur ein Teil der Rechnung, der Zins ist der andere. Ein KfW-261-Kredit kostet seit dem 28. September 2026 effektiv 2,99 bis 3,71 Prozent, je nach Laufzeit und tilgungsfreien Jahren (zehn Jahre Zinsbindung; 2,99 Prozent bei bis zu zehn Jahren Laufzeit). Auch der Zuschuss-Weg hat einen KfW-Kredit: Mit dem Ergänzungskredit KfW 358 finanzieren selbst nutzende Eigentümer ihren Eigenanteil bei den Einzelmaßnahmen, derzeit sogar günstiger, nämlich effektiv 1,43 bis 2,74 Prozent (1,43 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit). Zinsverbilligt ist er bis zu einem Haushaltseinkommen von 90.000 Euro, möglich sind bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit; Voraussetzung ist eine Zusage für den BEG-Zuschuss. Eine normale Baufinanzierung liegt bei rund 4,1 bis 4,2 Prozent effektiv (zehn Jahre Sollzinsbindung, beste Beleihungsklasse; Interhyp und Dr. Klein, Ende September 2026).

Ein Vorbehalt vorweg: Die Zinssätze ändern sich laufend, maßgeblich ist der Stand bei Ihrer Zusage. Gerechnet ist vereinfacht mit vollständiger Tilgung in zehn Jahren und monatlichen Raten, ohne tilgungsfreie Anlaufjahre.

Zwei Dinge sind wichtig, damit der Vergleich fair bleibt. Erstens: Verwechseln Sie die KfW-Sanierungszinsen nicht mit den sehr niedrigen Neubauzinsen der Programme 297 und 298, die gelten für die Sanierung nicht. Zweitens: Gerechnet ist über die Zinsbindung von zehn Jahren. Was danach kommt, hängt vom Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung ab und ist hier bewusst nicht unterstellt. Die Zinskosten entstehen über zehn Jahre und sind nicht abgezinst; für Ihre Liquidität zählen zunächst Zuschuss und Tilgungszuschuss.

Unterm Strich: der direkte Vergleich

Jetzt das Entscheidende, beide Wege mit denselben Kennzahlen nebeneinander: einmal die Vollsanierung über BEG Einzelmaßnahmen (Wärmepumpe plus Hülle für 120.000 Euro über zwei Jahre), einmal dieselbe Tiefe über den KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus 40. „Gesamt“ sind die Netto-Baukosten plus die Zinsen über zehn Jahre, wenn alles finanziert wird.

Ohne WPB-Status liegen die Einzelmaßnahmen in diesem Beispiel vorn, und zwar deutlich: Der Zuschuss ist mit 33.880 Euro mehr als doppelt so hoch wie der Tilgungszuschuss für EH 40, und der Ergänzungskredit KfW 358 ist derzeit sogar günstiger als der KfW-261-Kredit. Auch wer den Eigenanteil über die Bank finanziert, fährt mit den Einzelmaßnahmen noch besser als mit dem Effizienzhaus 40. Nur die serielle Sanierung bringt den Kredit-Weg in die Nähe. Ein Unterschied bleibt im Charakter: Der Barzuschuss der Einzelmaßnahmen fließt nach der Umsetzung und ohne Rückzahlung, der Tilgungszuschuss steckt in einem Kredit, den Sie aufnehmen müssen. Und der KfW-261-Weg verlangt die volle Sanierungstiefe eines Effizienzhauses, während Sie bei den Einzelmaßnahmen nach Budget und Zeitplan vorgehen.

Die Steuer-Alternative (§ 35c EStG)

Es gibt einen dritten Weg: den Steuerbonus nach § 35c EStG. Wer selbst im Haus wohnt, kann 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuer abziehen (7, 7 und 6 Prozent), höchstens 40.000 Euro je Objekt; die Kosten des Energieberaters zählen zu 50 Prozent. Bei der Gebäudehülle liegt das über der BAFA-Quote von 15 Prozent (mit iSFP effektiv bis 17,5 Prozent). Dafür fließt das Geld erst mit den Steuerbescheiden der drei Jahre, und es braucht genug Steuerlast. Wichtig: Sie wählen je Maßnahme. Ausgeschlossen ist der Steuerbonus nur für eine Maßnahme, für die schon ein Zuschuss oder ein zinsverbilligter Kredit fließt. Die Dämmung über § 35c und die Wärmepumpe über KfW 458 lassen sich also kombinieren. Voraussetzung sind ein selbst genutztes Haus, das älter als zehn Jahre ist, der Abschluss der Maßnahme vor dem 1. Januar 2030 und eine Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs nach amtlichem Muster.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

Aus der Beratungspraxis lässt sich das gut sortieren:

• Begrenztes Budget, Eigenkapital, Schritt für Schritt: die BEG Einzelmaßnahmen. Erst die Hülle dämmen (das senkt die Heizlast und damit die nötige Wärmepumpengröße), dann die Wärmepumpe. Den noch hohen Klimageschwindigkeitsbonus (16 Prozent bei Antrag bis 31.01.2027) sichern, bevor er ab Februar 2027 planmäßig alle sechs Monate sinkt. Den Eigenanteil können Selbstnutzer günstig über den Ergänzungskredit KfW 358 finanzieren. Wer handwerklich geübt ist, senkt ihn zusätzlich durch Eigenleistung. Welche Arbeiten sich dafür eignen, zeigt der Ratgeber Eigenleistung bei der Sanierung.
• Einkommen bis 40.000 Euro, Eigennutzung: der Zuschuss-Weg, klar. Der Einkommensbonus hebt die Wärmepumpe auf 70 Prozent (bis 19.600 Euro bei den aktuell 28.000 Euro förderfähigen Kosten) und ist damit kaum zu schlagen. Die Effizienzhaus-Förderung würde genau diese Förderung ausschließen.
• Sehr schlechtes Haus (Klasse H oder ab 300 Kilowattstunden je Quadratmeter), Vollsanierung in einem Zug: der KfW-261-Kredit zum Effizienzhaus 40. Mit WPB-Bonus und gegebenenfalls serieller Sanierung sind 20 bis 40 Prozent Tilgungszuschuss möglich. Ob ein Haus als WPB zählt, klärt ein Bedarfsausweis; das Baujahr allein sagt es nicht. Wie ich eine solche Sanierung vom Plan über die Förderung bis zur Auszahlung begleite, beschreibt die Seite Sanierungsberatung für die Komplettsanierung.
• Vermietetes Objekt: beide Wege rechnen. Beim Zuschuss-Weg fallen für Vermieter Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus weg, die Heizung wird nur mit 30 Prozent Grundförderung bezuschusst, und der zinsverbilligte Ergänzungskredit 358 steht nur Selbstnutzern offen. Der Steuerbonus nach § 35c gilt ebenfalls nur für Selbstnutzer. Der KfW-261-Kredit steht auch Vermietern offen.

Quellen

• Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM) vom 17.08.2026, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Bundesanzeiger BAnz AT 27.08.2026 B1. Fördersätze, Boni und Kostenobergrenzen für Heizung, Hülle und Anlagentechnik.
• Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Wohngebäude (BEG WG) vom 17.08.2026, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Bundesanzeiger BAnz AT 02.09.2026 B1. Tilgungszuschüsse, Boni und 150.000 Euro je Wohneinheit.
• Merkblatt Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458), KfW, Stand 09/2026, gültig ab 24.09.2026. Grund-, Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus.
• Merkblatt Wohngebäude-Kredit (261), KfW, Stand 09/2026, gültig ab 24.09.2026. Effizienzhaus-Stufen, Tilgungszuschuss, Baubegleitung bis 10.000 Euro im Ein- und Zweifamilienhaus.
• Merkblatt Ergänzungskredit Wohngebäude (358, 359), KfW, Stand 09/2026, gültig ab 24.09.2026. Finanzierung des Eigenanteils bei Einzelmaßnahmen, bis 120.000 Euro je Wohneinheit.
• KfW-Konditionenanzeiger, KfW, tagesaktuell. Die Zinsangaben im Text geben den Stand vom 28.09.2026 wieder; maßgeblich sind die Sätze am Tag Ihrer Zusage.
• Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen und Leistungen, Sanieren, BAFA und KfW, Version 11.0, in Kraft seit 16.09.2026. Förderfähige Kosten und Abgrenzung von Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus.
• § 35c Einkommensteuergesetz, Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 21.10.2026. 20 Prozent über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
• § 52 Einkommensteuergesetz, Anwendungsvorschriften (Abs. 35a), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 21.10.2026. Abschluss der Maßnahme vor dem 01.01.2030.
• Energieeffizienz-Expertenliste, Deutsche Energie-Agentur (dena), abgerufen am 21.10.2026. Einbindung für iSFP-Bonus und Effizienzhaus-Nachweis.