Das Wichtigste in Kürze
- Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt.
- An ihre Stelle tritt die Bio-Treppe: eine wachsende Quote biogener Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen, 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040.
- Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung entfällt. Die Planungsfristen der Kommunen bleiben, lösen aber keine Pflicht mehr aus.
- Die Nachrüstpflichten bleiben: oberste Geschossdecke, Leitungsdämmung, alte Konstanttemperaturkessel.
- Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 zugestimmt. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das GEG weiter.
Inhalt
Was tatsächlich weggefallen ist
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das Gebäudeenergiegesetz ab. Der meistdiskutierte Punkt zuerst: Die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, wird gestrichen. Damit ist die Regelung verschwunden, die in der Öffentlichkeit als Heizungsgesetz galt.
Ein häufiges Missverständnis dazu: Die Pflicht sei nie in Kraft gewesen. Das stimmt nur zur Hälfte. Für Neubauten in Neubaugebieten galt sie seit Januar 2024. Für Bestandsgebäude wurde sie tatsächlich nie wirksam, denn sie hätte erst mit der fertigen kommunalen Wärmeplanung gegriffen, und diese Frist wurde zuletzt auf den 1. November 2026 verschoben. Vorher kam das GModG.
Gestrichen wird außerdem das pauschale Verbot, ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu heizen. An seine Stelle soll eine Quote treten, die nicht den Hauseigentümer trifft, sondern die Unternehmen, die Gas und Öl in Verkehr bringen. Das zugehörige Gesetz ist angekündigt, aber noch nicht beschlossen.
Die Bio-Treppe: die neue Rechnung
Der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht bedeutet nicht, dass eine neue Gasheizung folgenlos bleibt. Das GModG schreibt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen einen wachsenden Mindestanteil biogener Brennstoffe vor. Im Gesetz heißt das Bio-Treppe.
| Ab | Mindestanteil biogener Brennstoffe |
|---|---|
| 2029 | 10 Prozent |
| 2030 | 15 Prozent |
| 2035 | 30 Prozent |
| 2040 | 60 Prozent |
Die Pflicht trifft den Endkunden, nicht den Lieferanten. Wer 2027 eine Gasheizung einbaut, hat sie nach heutiger Lebensdauer 2047 noch im Keller und durchläuft alle vier Stufen.
Was das kostet, lässt sich heute nicht seriös beziffern. Niemand weiß, was Biogas oder Bioheizöl kosten, wenn sie gesetzlich in dieser Menge nachgefragt werden. Genau darin liegt der Punkt: Die Anschaffung einer Gasheizung ist günstiger, das Betriebsrisiko über zwanzig Jahre trägt der Eigentümer. Ein Vergleich, der nur die Anschaffung gegenüberstellt, blendet die Hälfte der Rechnung aus.
Wie sich das gegen eine Wärmepumpe rechnet, zeigt der Ratgeber Heizsystem wählen mit einer Vollkostenbetrachtung über zwanzig Jahre.
Kommunale Wärmeplanung: entkoppelt, nicht abgeschafft
Bisher galt: Sobald eine Kommune ihren Wärmeplan beschlossen hat, greift die 65-Prozent-Pflicht auch im Bestand. Diese Kopplung entfällt mit dem GModG. Die Heizungswahl ist damit unabhängig vom Stand der Planung wieder frei.
Die Wärmeplanung selbst bleibt. Die Fristen nach dem Wärmeplanungsgesetz laufen weiter: bis zum 30. Juni 2026 für Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern, bis zum 30. Juni 2028 für kleinere Gemeinden.
Für Sie als Eigentümer bleibt sie trotzdem relevant, nur eben als Information statt als Pflicht. Wenn Ihr Quartier ein Fernwärmegebiet werden soll, ist eine eigene Investition in einen Kessel unter Umständen verlorenes Geld. Diese Frage stellt sich vor dem Kauf, nicht danach.
Was unverändert bleibt
In der Berichterstattung ging weitgehend unter, wie viel vom Ordnungsrecht stehen bleibt. Diese Pflichten gelten weiter:
- Dämmung der obersten Geschossdecke. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel, U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K). Details im Ratgeber Sanierungspflicht nach Hauskauf.
- Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
- Stilllegung alter Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Brennwert- und Niedertemperaturkessel bleiben ausgenommen.
- Bauteilanforderungen bei Sanierungen, wenn mehr als zehn Prozent einer Bauteilgruppe erneuert werden.
- Energieausweispflicht bei Verkauf und Vermietung.
Und ebenso wichtig: Für Wohngebäude sind weiterhin keine gebäudescharfen Zwangssanierungen vorgesehen. Deutschland arbeitet stattdessen mit einem nationalen Bestandsziel.
Neu für Nichtwohngebäude
Das GModG setzt zugleich die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie um. Für Nichtwohngebäude bringt das Mindeststandards nach dem Worst-first-Ansatz: Die energetisch schlechtesten Gebäude sind zuerst an der Reihe, 16 Prozent des Bestands bis 2030 und 26 Prozent bis 2033. Nichtwohngebäude erhalten außerdem erstmals Effizienzklassen von A bis G.
Für Wohngebäude gilt dieser Ansatz ausdrücklich nicht.
Ab wann das alles gilt
Bundestag und Bundesrat haben dem GModG am 10. Juli 2026 zugestimmt. Wirksam werden die Regelungen aber erst mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Zum Zeitpunkt dieses Artikels steht sie noch aus. Bis dahin gilt das Gebäudeenergiegesetz unverändert weiter.
Die neuen Regeln zum Energieausweis greifen noch einmal später, nämlich sechs Monate nach der Verkündung. Realistisch ist damit Anfang 2027 zu rechnen. Dann entfällt unter anderem die Pflicht, den Energieträger der Heizung in Immobilienanzeigen zu nennen.
Was das praktisch bedeutet
Wer heute eine Heizung tauscht, fällt noch unter das alte Recht. Da die 65-Prozent-Pflicht für Bestandsgebäude ohnehin nie wirksam wurde, ändert das für die meisten nichts. Wer eine Gas- oder Ölheizung plant, sollte die Bio-Treppe trotzdem schon jetzt in die Rechnung nehmen, denn sie greift lange vor dem Ende der Nutzungsdauer.
Was das für Ihre Entscheidung heißt
Der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht nimmt Druck aus der Entscheidung, er nimmt sie Ihnen aber nicht ab. Die technische Frage bleibt dieselbe: Welches System passt zu diesem Haus, bei dieser Heizlast, mit diesen Heizflächen? Und die wirtschaftliche Frage verschiebt sich lediglich vom Ordnungsrecht auf den Brennstoffpreis.
Drei Dinge lohnen sich unabhängig davon:
- Die Heizlast rechnen lassen, bevor Sie ein Angebot einholen. Daumenregeln überschätzen sie regelmäßig, und eine zu große Anlage kostet dauerhaft.
- Den Wärmeplan Ihrer Kommune prüfen, auch wenn er keine Pflicht mehr auslöst. Ein absehbarer Fernwärmeanschluss ändert die Rechnung grundlegend.
- Beide Wege mit Bandbreiten durchrechnen statt mit Punktwerten. Wo die Unsicherheit groß ist, ist eine Spanne ehrlicher als eine Zahl.
Welche Förderung dabei greift, steht im Ratgeber BEG-Reform 2026. Die Förderrichtlinien sind vom GModG rechtlich unabhängig und haben sich zum 21. Juli 2026 eigenständig geändert.
Häufige Fragen
Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Das Ordnungsrecht für Gebäude bleibt aber bestehen. An die Stelle der Pflicht tritt eine wachsende Quote biogener Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen.
Die Bio-Treppe ist die im GModG festgelegte Mindestquote biogener Brennstoffe für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Nein. Mit dem GModG entfällt die Kopplung zwischen kommunaler Wärmeplanung und Heizungspflicht. Die Fristen für die Wärmeplanung selbst bleiben bestehen, 30. Juni 2026 für Kommunen über 100.000 Einwohner und 30. Juni 2028 für kleinere. Sie lösen aber keine Pflicht mehr aus.
Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 zugestimmt. Die Regelungen treten mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Bis dahin gilt das Gebäudeenergiegesetz weiter.
Ja. Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke, die Leitungsdämmung in unbeheizten Räumen und die Stilllegung alter Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre bleiben materiell unverändert.
Ja, der Einbau bleibt erlaubt. Rechnen Sie aber die Bio-Treppe mit: Ab 2029 müssen Sie einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe einsetzen, bis 60 Prozent ab 2040. Was diese Brennstoffe dann kosten, ist offen. Die günstigere Anschaffung wird also mit einem Preisrisiko über die Nutzungsdauer erkauft.
Unsicher, was das für Ihr Haus bedeutet?
Ich rechne Ihnen die Heizungsvarianten mit Bandbreiten durch, inklusive Bio-Treppe, Förderung und Betriebskosten über zwanzig Jahre. Herstellerneutral, ohne Einbaugeschäft. Antwort innerhalb von 24 Stunden.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen zum Gebäudemodernisierungsgesetz wieder. Das Gesetz wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt stand bei Redaktionsschluss noch aus. Maßgeblich ist der verkündete Gesetzestext. Stand: 27. Juli 2026.